房地产代币化项目分析：优势、挑战与未来发展

LiquidationWatcher

2025-07-17 16:05:47

房地产真实世界资产(RWA)项目研究

真实世界资产在加密货币市场中并非新概念,早在2018年就已存在,与当时的资产代币化和证券代币发行有诸多相似之处。然而,由于监管不完善和缺乏显著回报,这些早期尝试未能发展成熟。

2022年,随着美国利率上调,国债收益率显著超过加密行业稳定币借贷利率。将国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越具吸引力。一些成熟的DeFi项目以及传统金融机构开始探索RWA。

近两年来,市场上出现了一些房地产RWA项目。它们旨在扩大房地产投资市场,多样化产品,并降低投资门槛。本研究将分析这些项目的优缺点及潜在市场。讨论主要涉及北美房地产市场的相关政策、规定和市场条件。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的庞大领域。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求是实现以下目标:创建更多样化和灵活的投资产品,吸引更广泛的投资者群体,以及提高资产流动性和价值。主要表现形式有三种:

1)碎片化的房地产所有权融资。

2)特定区域房地产市场指数产品。

3)房地产代币进行抵押借贷。

此外,房产代币化上链也有潜力增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面有许多相似之处,都能降低投资门槛并增强资产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,它们的运营框架可为房地产RWA项目提供参考。

通过观察近两年房地产RWA项目的运营,我们对它们的优缺点有了一些了解:

优点:

降低投资门槛
增加资产流动性
提高透明度
简化交易流程
全球化投资机会

缺点:

法律监管不明确
技术复杂性高
管理成本增加
投资者权益保护不足
价值评估困难

每个项目由于管理和产品方法不同,在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例分析

本章选取三个房地产RWA项目进行分析,它们采用不同方法代币化房地产市场,在各自领域具有代表性。需注意这些项目仍处于早期阶段,产品尚未经过长期和广泛的市场验证。

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过区块链使美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产,并根据美国法规将持有的房产代币化。房产的管理、维护和租金收集由第三方机构负责。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产的公司在法律上有隔离。如果该公司违约,代币所有者有权指定另一家公司管理房产。

以一处房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。月租金2,600美元,扣除622美元运营和管理费用后,月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中取得8%,投资平台仅收取2%费用。这种方法使RealT团队可专注于寻找合格房产并代币化。

然而,分散所有权虽有助于分散风险,也带来挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能变得不可持续。RealT与代币持有者之间可能存在利益冲突,尤其是在选择和监督管理机构方面。

根据最新售罄的十个房产代币数据,RealT将房产分散成不同数量代币,确保每个代币价格约50美元。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两个房产持有者超过1,000人。

约90%投资者投资少于500美元,9%投资500到2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据区块链数据,RealT总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年收入约150K到180K美元。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立了多个实体,包括核心运营实体、房地产公司母公司,以及为每个投资房产成立的系列LLC。这种结构旨在确保单个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构使房地产相关的合成资产面向市场。Parcl推出了价格指数,创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可对房产价格走势进行投机下注。

这种方法避免了实际房产买卖的法律问题。虽然可能不完全符合RWA标准,但Parcl得到了许多知名公司的投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而一年多运营后,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且升级迅速,指数市场设计成熟,团队积极推出用户获取计划,但仍保持相对较低的市场关注度和份额。这在某种程度上表明加密货币市场可能尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布其团队正尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO也与合作伙伴支持房产抵押借贷。

Reinno是一个在2020年推出并在2022年停止运营的项目,它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将创建特殊目的载体公司并为房产代币创建智能合约。所有者可将代币作为抵押品进行借贷。

第二种是房贷融资,用户用银行房贷购买房产后,可将所有权代币化融资。所获资金用于偿还银行房贷,客户随后按固定利率向协议偿还贷款。

Reinno的运营仍是中心化线下模式,客户通常需要访问办公室提交文件。这种方法存在明显风险,如借款人违约时难以起诉,以及房产所有权转移导致的"双花"问题。这些风险可能是项目停止运营的原因之一,未来房地产RWA需要更成熟的法律框架解决这些问题。

结论

房地产RWA是一个相对较新的概念,尚未确立明确的市场规模或产生龙头项目。目前运营的项目在规模和用户基础方面相对较小。该领域需要严格的合规化运营和成熟的法律框架规制。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择与房产相关的金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和运营合规是不可或缺的。