房地產真實世界資產(RWA)項目研究

真實世界資產在加密貨幣市場並非新概念,早在2018年就已存在,與當時的資產代幣化和證券代幣發行相似。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報,這些早期嘗試未能形成成熟市場規模。

2022年,隨着美國利率上升,美國國債收益率大幅超過加密行業穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業更具吸引力。成熟DeFi項目和傳統金融機構都開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本研究將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的目標包括:創造多樣化靈活的投資產品,吸引更廣泛投資者,提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強流動性。但REIT通常不提供管理或所有權機會,保持中心化運營。盡管如此,其運營框架可爲RWA項目提供參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 簡化交易流程
• 增強透明度

缺點:

• 監管不明確
• 法律風險
• 技術風險
• 管理成本高

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法代幣化。管理維護委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化,但與持有房產的公司法律隔離。代幣持有者有權更換管理公司。

以蒙哥馬利某房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個。月租金2,600美元,扣除622美元費用後,淨利潤1,978美元,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持低風險模式。管理機構從租金和維護費用中獲得收入,RealT僅收取2%代幣化費用。這種方法使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資佔比過小時,管理成本可能不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突,在管理機構選擇和監督方面。

分析顯示,約90%RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

RealT在特拉華州設立了多個實體,包括核心運營公司、房地產公司母公司和各個房產的子公司,以簡化法律程序並隔離風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關合成資產。

Parcl推出了基於銷售歷史記錄的區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避免了實際房產運營的法律問題。

Parcl得到了多家知名公司投資,但市場關注度和份額仍然較低。這可能表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Reinno於2020年推出,2022年停止運營,但引入了兩個值得一提的房地產RWA產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務。房主可將房產代幣化後作爲抵押借貸。

2. 房貸融資。用戶可在購房後將房產所有權代幣化進行融資,用於償還銀行貸款。

Reinno的運營仍是中心化和線下模式。這種方法存在明顯風險,如借款人違約、產權轉移等問題難以有效解決。未來需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新興的領域,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規運營和成熟法律框架。

一些項目採用風險隔離結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標來降低風險。然而,充分發揮房地產RWA潛力仍需立法進步和運營合規。

目前監管框架不清晰,各監管機構對代幣分類存在分歧,缺乏統一國際標準。這威脅了潛在投資者,危及房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,許多知名金融和加密公司仍在嘗試房地產RWA。少量項目已初步證明可行性。隨着相關法律框架建立完善,房地產RWA有望迎來快速發展。