房地產代幣化項目分析：優勢、挑戰與未來發展

LiquidationWatcher

2025-07-17 16:05:47

房地產真實世界資產(RWA)項目研究

真實世界資產在加密貨幣市場中並非新概念,早在2018年就已存在,與當時的資產代幣化和證券代幣發行有諸多相似之處。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報,這些早期嘗試未能發展成熟。

2022年,隨着美國利率上調,國債收益率顯著超過加密行業穩定幣借貸利率。將國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越具吸引力。一些成熟的DeFi項目以及傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年來,市場上出現了一些房地產RWA項目。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化產品,並降低投資門檻。本研究將分析這些項目的優缺點及潛在市場。討論主要涉及北美房地產市場的相關政策、規定和市場條件。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的龐大領域。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心訴求是實現以下目標:創建更多樣化和靈活的投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,以及提高資產流動性和價值。主要表現形式有三種:

1)碎片化的房地產所有權融資。

2)特定區域房地產市場指數產品。

3)房地產代幣進行抵押借貸。

此外,房產代幣化上鏈也有潛力增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面有許多相似之處,都能降低投資門檻並增強資產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,它們的運營框架可爲房地產RWA項目提供參考。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營,我們對它們的優缺點有了一些了解:

優點:

降低投資門檻
增加資產流動性
提高透明度
簡化交易流程
全球化投資機會

缺點:

法律監管不明確
技術復雜性高
管理成本增加
投資者權益保護不足
價值評估困難

每個項目由於管理和產品方法不同,在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例分析

本章選取三個房地產RWA項目進行分析,它們採用不同方法代幣化房地產市場,在各自領域具有代表性。需注意這些項目仍處於早期階段,產品尚未經過長期和廣泛的市場驗證。

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過區塊鏈使美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產,並根據美國法規將持有的房產代幣化。房產的管理、維護和租金收集由第三方機構負責。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司在法律上有隔離。如果該公司違約,代幣所有者有權指定另一家公司管理房產。

以一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。月租金2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取得8%,投資平台僅收取2%費用。這種方法使RealT團隊可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權雖有助於分散風險,也帶來挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突,尤其是在選擇和監督管理機構方面。

根據最新售罄的十個房產代幣數據,RealT將房產分散成不同數量代幣,確保每個代幣價格約50美元。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,兩個房產持有者超過1,000人。

約90%投資者投資少於500美元,9%投資500到2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據區塊鏈數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年收入約150K到180K美元。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了多個實體,包括核心運營實體、房地產公司母公司,以及爲每個投資房產成立的系列LLC。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關的合成資產面向市場。Parcl推出了價格指數,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房產價格走勢進行投機下注。

這種方法避免了實際房產買賣的法律問題。雖然可能不完全符合RWA標準,但Parcl得到了許多知名公司的投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而一年多運營後,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,指數市場設計成熟,團隊積極推出用戶獲取計劃,但仍保持相對較低的市場關注度和份額。這在某種程度上表明加密貨幣市場可能尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布其團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO也與合作夥伴支持房產抵押借貸。

Reinno是一個在2020年推出並在2022年停止運營的項目,它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將創建特殊目的載體公司並爲房產代幣創建智能合約。所有者可將代幣作爲抵押品進行借貸。

第二種是房貸融資,用戶用銀行房貸購買房產後,可將所有權代幣化融資。所獲資金用於償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還貸款。

Reinno的運營仍是中心化線下模式,客戶通常需要訪問辦公室提交文件。這種方法存在明顯風險,如借款人違約時難以起訴,以及房產所有權轉移導致的"雙花"問題。這些風險可能是項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對較新的概念,尚未確立明確的市場規模或產生龍頭項目。目前運營的項目在規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規是不可或缺的。