Khám Phá Mã Hóa Kỹ Thuật Số Tài Sản Thực: Nghiên Cứu Thị Trường Bất Động Sản RWA

Giới thiệu

Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược lại từ việc mã hóa kỹ thuật số tài sản vào năm 2018 và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do khung quy định vẫn chưa trưởng thành và lợi nhuận tiềm năng không có lợi thế đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa tỷ lệ lãi suất vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, một số dự án DeFi nổi tiếng cũng như các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản từ nhiều khía cạnh, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này tiến hành phân tích trường hợp cho các dự án như vậy để khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, nên các cuộc thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:

1. sở hữu bất động sản phân tán để huy động vốn.

2. chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. sẽ mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain cũng tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Nếu bạn quen thuộc với Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản ( REIT ), thì đây là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cho nhà đầu tư thông thường một cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép họ có cơ hội nhận thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, hiệu quả giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội quản lý hoặc sở hữu, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, sự rà soát tài sản chặt chẽ và cấu trúc đầu tư của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một bản kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản, và đều được ưa chuộng trong lĩnh vực của riêng mình. Cần lưu ý rằng đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng vẫn chưa trải qua việc xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc làm cho bất động sản nhà ở tại Mỹ có thể đầu tư thông qua Ethereum và Gnosis blockchain ( chủ yếu trên Gnosis ).

RealT thu mua bất động sản và mã hóa nó theo quy định của Hoa Kỳ với các thực thể sở hữu hợp đồng bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy quyền cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. Mặc dù RealT giám sát quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý, chúng khác với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Đáng lưu ý là họ không bắt buộc phải cùng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Những người nắm giữ token của bất động sản này có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.

Lấy bất động sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của các Token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi Token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Bất động sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, doanh thu hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi Token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% mã hóa kỹ thuật số, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng và duy trì mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng vào thị trường mã hóa.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp các nhà đầu tư chia sẻ rủi ro, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi, vấn đề sẽ xuất hiện. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu tài sản, điều đó có thể làm giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát xem tổ chức quản lý được thuê có tài chính khả thi hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa tổ chức quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, nhiều nhà đầu tư cũng rất khó khăn trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.

Tôi đã chọn mười Token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm kiếm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.

Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng mã hóa kỹ thuật số khác nhau, khiến giá mỗi mã hóa kỹ thuật số khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã hóa kỹ thuật số, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, hãy kết hợp những dữ liệu này với số lượng mã hóa kỹ thuật số của mỗi người nắm giữ để hiểu rõ hơn về phạm vi đầu tư của nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công phần nào trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ ví RealT ( địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2.5%-3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản và nếu chọn đầu tư, không có giới hạn rõ ràng hoặc nguyên tắc hướng dẫn về mức độ tham gia, doanh thu mà RealT nhận được từ tiền thuê vẫn chưa được công bố.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Hơn nữa, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware, như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là một công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu tài sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản trên toàn thế giới. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong quá trình vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực. Một số người có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không phù hợp với tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được một số khoản đầu tư từ các tên tuổi lớn trong ngành. Việc đưa nó vào thảo luận là hợp lý để thể hiện khả năng đa dạng của RWA bất động sản.

Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tổng giá trị khóa là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thiết kế thị trường chỉ số tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Vào tháng 7, công ty blockchain đã thông báo rằng nhóm tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. Nền tảng cho vay phi tập trung đã tích hợp với một nền tảng để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này tương tự như sản phẩm cho vay token, không thực sự làm tăng tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản thực RWA, điều này đáng được đề cập.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ cung cấp cho bất động sản