Нерухомість реальних світових активів(RWA) дослідження проекту

Реальні світові активи не є новою концепцією на ринку криптовалют, вони існували ще в 2018 році і мали багато спільного з токенізацією активів та випуском токенів цінних паперів того часу. Однак через недосконалість регулювання та відсутність значних прибутків ці ранні спроби не змогли досягти зрілості.

У 2022 році, з підвищенням процентних ставок у США, прибутковість державних облігацій значно перевищила процентні ставки позик у стейблкоїнах криптоіндустрії. Токенізація державних облігацій як об'єкта реальних активів (RWA) стає дедалі привабливішою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проєкти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

За останні два роки на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість, диверсифікацію продуктів і зниження інвестиційного порогу. Це дослідження проаналізує переваги та недоліки цих проектів, а також потенційний ринок. Обговорення переважно стосується відповідних політик, правил і умов ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження березня 2023 року показало, що ринок нерухомості Північної Америки, що котирується на фондових ринках, має вартість 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості, що котирується на фондових ринках, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні таких цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів. Основні форми прояву три:

1. фрагментоване фінансування власності на нерухомість.

2. специфічний індекс ринку нерухомості продукту.

3. Токени нерухомості для застави та кредитування.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал для підвищення прозорості активів та демократичності управління.

Інвестиційні трести в нерухомість ( REIT ) мають багато спільного з нерухомістю RWA у наданні фрагментованих інвестиційних можливостей, обидва можуть знизити інвестиційний бар'єр та підвищити ліквідність активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, їх операційна структура може слугувати орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Спостерігаючи за роботою проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми отримали певне уявлення про їхні переваги та недоліки:

Переваги:

• Знизити інвестиційний поріг
• Збільшення ліквідності активів
• Підвищення прозорості
• Спрощення процесу торгівлі
• Глобальні інвестиційні можливості

Недоліки:

• Нечітке правове регулювання
• Висока технічна складність
• Збільшення витрат на управління
• Недостатній захист прав інвесторів
• Важко оцінити вартість

Кожен проект стикається з різними ситуаціями в процесі експлуатації через різні методи управління та продуктів.

Аналіз випадків

У цьому розділі аналізуються три проекти RWA у сфері нерухомості, які використовують різні методи токенізації ринку нерухомості і є репрезентативними у своїх відповідних сферах. Слід зазначити, що ці проекти все ще знаходяться на ранній стадії, і продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку на ринку.

RealT

RealT була запущена у 2019 році і є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, який фокусується на токенізації житлової нерухомості в США для роздрібних інвесторів за допомогою блокчейну.

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати здійснюються третіми сторонами. Після вирахування витрат, орендна плата розподіляється серед власників токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольована від компанії, що володіє нерухомістю. Якщо ця компанія порушить умови, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю.

Наприклад, візьмемо одну нерухомість, загальна вартість 323 020 доларів США, кожен токен по 52,10 доларів США, всього 6 200 токенів. Щомісячна орендна плата 2 600 доларів США, після вирахування 622 доларів США витрат на управління та обслуговування, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річна сума 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США у вигляді розподілу, річна прибутковість 7,35%.

RealT надає ринку 100% токенів, без необхідності спільних інвестицій з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель операцій. Управлінський орган отримує 8% з орендної плати, інвестиційна платформа стягує лише 2% комісії. Цей підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації.

Однак, хоча розподіл власності допомагає зменшити ризики, він також приносить виклики. Коли частка інвесторів занадто мала, управлінські витрати компанії можуть стати непідйомними. Між RealT та власниками токенів можуть існувати конфлікти інтересів, особливо у виборі та контролі за управлінськими органами.

Згідно з останніми даними про десять нерухомих токенів, RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, забезпечуючи ціну кожного токена на рівні приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, два власники нерухомості мають понад 1000 людей.

Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок нерухомості для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність ринку житла.

Згідно з даними блокчейну, RealT загалом розподілив близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформенні збори становлять близько 2,5%-3% від орендної плати, що еквівалентно доходу приблизно 150K до 180K доларів США за останні два роки.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала кілька суб'єктів у штаті Делавер, включаючи основний операційний суб'єкт, материнську компанію з нерухомості та серію ТОВ, створених для кожної інвестиційної нерухомості. Така структура має на меті забезпечити, щоб проблеми з окремою нерухомістю не впливали на інші нерухомості або операції материнської компанії.

Parcl

Parcl – це платформа для інвестування в DeFi, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовує структуру AMM, щоб вивести на ринок синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю. Parcl запустила ціновий індекс, створюючи індекс нерухомості для конкретних районів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість.

Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних з фактичною купівлею та продажем нерухомості. Хоча він може не повністю відповідати стандартам RWA, Parcl отримав інвестиції від багатьох відомих компаній і заслуговує на увагу при обговоренні диверсифікації продуктів нерухомості RWA.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, а поточний TVL становить 16 мільйонів доларів США. Однак після понад року роботи Parcl, здається, не викликав великої уваги, денний обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів США, а кількість активних користувачів щодня менше 50.

Хоча продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, дизайн індексу ринку є зрілим, команда активно впроваджує програми залучення користувачів, проте все ще зберігає відносно низький рівень уваги та частки на ринку. Це в певній мірі свідчить про те, що ринок криптовалют, ймовірно, ще не готовий до індексних продуктів у сфері нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують продукти RWA в сфері нерухомості. Ripple оголосила, що її команда намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та іпотечному кредитуванні. MakerDAO також підтримує іпотечні кредити з партнерами.

Reinno — це проект, запущений у 2020 році та зупинений у 2022 році, який представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перша послуга - це кредитування на основі токенізованої нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno, а після схвалення Reinno створить компанію спеціального призначення та розробить смарт-контракт для токенів нерухомості. Власники можуть використовувати токени як заставу для отримання позики.

Другий варіант - це фінансування іпотекою, користувачі можуть токенізувати власність після покупки нерухомості за допомогою іпотеки банку. Отримані кошти використовуються для погашення іпотеки в банку, а клієнт потім повертає позику до угоди за фіксованою відсотковою ставкою.

Операції Reinno все ще здійснюються за централізованою офлайн-моделлю, клієнти зазвичай повинні відвідувати офіс для подання документів. Цей підхід має очевидні ризики, такі як труднощі з подачею позовів у випадку дефолту позичальника, а також проблеми «подвійного використання» через передачу прав власності на нерухомість. Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки проекту, у майбутньому RWA у сфері нерухомості потребують більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA - це відносно нова концепція, яка ще не має чітко визначеного ринкового масштабу або не породила лідируючих проектів. В даний час працюючі проекти мають відносно невеликий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворого дотримання вимог і зрілого правового регулювання. Деякі проекти застосовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як ціль для інвестування, щоб зменшити операційні ризики. Однак, щоб повною мірою реалізувати потенціал нерухомості RWA, законодавчий прогрес і дотримання вимог є невід'ємними.

У законодавчому плані, нерухомість RWA ще не має чіткої та узгодженої структури. Регуляторні органи США мають розбіжності щодо класифікації токенів, бракує міжнародних нормативних рамок для посилання. Ця регуляторна несогласованість призводить до нерозуміння правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на плутанину в регуляторному статусі, багато відомих компаній все ще намагаються реалізувати нерухомість RWA, а невелика кількість проектів обмежено довела життєздатність продукту за 1-2 роки роботи. Нерухомість, як одна з найбільших сфер у фінансових інвестиціях, завдяки створенню та вдосконаленню відповідних правових рамок, має шанс на швидкий розвиток нерухомості RWA.