Дослідження реального ринку токенізації активів: ринок нерухомості RWA

Вступ

Концепція реальних активів ( RWA ) не є новою у криптовалютному ринку, принаймні, її можна віднести до токенізації активів та випуску токенів типу STO (, що почалися ще в 2018 році. Однак через те, що регуляторна база ще не є зрілою, а потенційні вигоди не мають значних переваг, ці ранні спроби не перетворилися на зрілий ринковий сегмент.

2022 року, з постійним підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за позиками стабільних монет на ринку криптовалют. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала дедалі привабливішою для криптоіндустрії. В результаті деякі відомі проекти DeFi, а також традиційні фінансові установи і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті багатостороннє розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження бар'єрів для входу для інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить аналіз випадків таких проектів, щоб вивчити переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на активи та інвесторів у нерухомість Північної Америки, обговорення відповідних політик, регуляцій та ринкових умов буде в основному зосереджено на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дані за березень 2023 року показують, що вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котується на біржі, досягає 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості, що котується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох із наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у нерухомість, залучення більш широкої групи інвесторів, підвищення ліквідності та цінності активів у нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. децентралізоване володіння нерухомістю для фінансування.

2. специфічний індекс ринку нерухомості.

3)将токенізація нерухомості як заставу.

Крім того, токенізація та інтеграція з блокчейном також підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трUSTами в нерухомість )REIT(, це компанія, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливість інвестувати, подібно до пайового фонду, що дає їм можливість отримувати дохід на основі дивідендів та загальний дохід, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT і нерухомість RWA мають подібності в наданні можливостей для диверсифікації інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційний бар'єр і підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Проте, традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або володіння, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів і інвестиційна структура надає міцний план для проектів нерухомості RWA в межах суворої регуляторної рамки.

Протягом останніх двох років роботи над проектами нерухомості RWA, ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7.webp(

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені властивості. Поглиблюючи конкретні випадки, я виявив, що через різницю в управлінні та методах продукту кожен проект стикається з різними обставинами в реальній експлуатації.

Дослідження випадку

У цьому розділі я обрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і є найбільш популярним у своїй області. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, і їхні продукти ще не пройшли тривалу та всебічну перевірку та тестування на ринку.

) RealT

RealT була запущена в 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, що зосереджується на можливості інвестування в житлову нерухомість США через блокчейн Ethereum та Gnosis ###, в основному на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує права власності на нерухомість відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збори орендної плати за цією нерухомістю покладаються на сторонні управлінські компанії. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відрізняються від компаній, які володіють активами нерухомості. Як зазначено на їхньому сайті, у разі невиконання зобов'язань компанією, власники токенів залишають за собою право призначити іншу компанію для управління компанією, яка володіє правами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язані спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Власники токенів цієї нерухомості щомісяця отримують частку доходу від оренди нерухомості, без урахування приблизно 2,5% резерву на обслуговування та комісії за управління, що зазвичай становить приблизно 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю власність у Монгомері, загальна вартість нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця власність щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління загальною сумою 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, річна дохідність становить 7.35%.

![Блоки та цеглини: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Щодо цієї власності, RealT пропонує 100% токен, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і зберігати майже безризикову модель роботи. Управляюча організація отримує 8% від орендної плати та залишків витрат на обслуговування, а інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію власності, вибір управляючої організації та нагляд за управлінням. Завдяки цьому підходу команда RealT може заощадити значну кількість часу на управлінні, зосередившись на пошуку придатних властивостей і їх токенізації для виходу на ринок.

Проте, хоча розподіл власності допомагає інвесторам розподілити ризики, це також створює виклики. Проблема виникає, коли фінансові інтереси інвесторів настільки малі, що управлінські витрати компанії стають непрактичними. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості в токенах і RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми об'єктами; якщо RealT має значну частку в об'єкті, це може знизити витрати на посередництво; отже, неефективне управління матиме негативний вплив на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери також можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є найнята управлінська компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньо мотивації, щоб ретельно обирати управлінську компанію або брати участь у процесі контролю, багато інвесторів також можуть мати труднощі з ефективним контролем за управлінською компанією.

Я вибрав десять найновіших проданих токенів на ринку RealT і використав відповідні блокчейн-браузери для перевірки кількості власників кожної власності.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості знаходиться в Детройті, приблизно 500 власників токенів, серед яких двоє власників мають більше 1000 людей. Тепер поєднайте ці дані з кількістю токенів кожного власника, щоб зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестує більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в якійсь мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для малих інвесторів та підвищити ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT ) та адреси гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT сплатила приблизно 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформені збори коливаються в межах 2,5%-3% від орендної плати в залежності від коливань витрат на обслуговування, страхування та податків, що становить приблизно від 150 до 180 тисяч доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не вимагає участі в інвестиціях у нерухомість, і якщо інвестувати, немає чітких обмежень або керівних принципів щодо рівня участі, доходи, які RealT отримує від орендних надходжень, все ще не розкриті.

З точки зору корпоративної структури, RealT створила Real Token Inc. у Делавері як центральний орган компанії. Цей орган не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає як операційний підрозділ проекту RealT. Крім того, RealT створила Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета полягає в спрощенні юридичних процедур, що дозволяє користувачам брати участь в інвестиціях в усі об'єкти нерухомості шляхом укладання контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідний Series LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірнє підприємство Real Token LLC, кожен Series LLC має конкретну нерухомість і відповідний токен. Ця структура покликана забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об’єкта нерухомості не впливали на інші об’єкти або операції материнської компанії під управлінням RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на ринки нерухомості по всьому світу. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів за допомогою AMM архітектури. Parcl вводить цінове постачання Parcl Labs, що створює індекси для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Тривалість історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть займати довгі або короткі позиції на ринку нерухомості.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Можливо, хтось поставить під сумнів, чи є це справжнім проектом RWA нерухомості, оскільки він не відповідає вищезгаданим стандартам. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від деяких відомих імен у галузі. Включення його в обговорення є розумним для демонстрації різноманітних можливостей RWA в нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі загальна заблокована вартість становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привернула особливої уваги, денний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl спрощені та швидко розробляються. Цінові котирування Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, їх легко використовувати.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-cbadbe0211f71ed71a005c559b61d466.webp(

У сфері роботи команда Parcl активно запроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий образ на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексів нерухомості.

) Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. У липні блокчейн-компанія оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. Децентралізована платформа кредитування інтегрувалася з однією платформою для підтримки іпотечних кредитів на нерухомість. RealT пропонує варіант використання токенізованої нерухомості як застави для кредитів, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво збільшує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які варто згадати.

Перший продукт – це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить спеціалізовану компанію для угоди в штаті Делавер. Потім Reinno запропонує нерухомість