Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları(RWA) Proje Araştırması

Gerçek dünya varlıkları, kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir; 2018 yılında var olmuş ve o zamanki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ile birçok benzerlik göstermiştir. Ancak, düzenlemenin eksikliği ve kayda değer getirilerin olmaması nedeniyle bu erken denemeler olgunlaşmayı başaramamıştır.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto sektöründeki stablecoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörü için giderek daha cazip hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kuruluşlar RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada bazı gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, ürünleri çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi hedefliyor. Bu çalışma, bu projelerin avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarlarını analiz edecektir. Tartışma, Kuzey Amerika gayrimenkul pazarının ilgili politikaları, düzenlemeleri ve piyasa koşulları üzerine yoğunlaşacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'nın halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1,3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2,66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul piyasasının temel talebi, aşağıdaki hedefleri gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve varlıkların likiditesini ve değerini artırmaktır. Başlıca üç şekilde kendini göstermektedir:

1. parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.

2. belirli bir bölge emlak piyasası endeksi ürünü.

3. gayrimenkul tokenleri teminatlı borç verme işlemi.

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonunun zincire aktarılması, varlıkların şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratikliği artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (REIT) ile Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürmekte ve varlık likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Bununla birlikte, operasyonel çerçeveleri, Gayrimenkul RWA projelerine referans sağlayabilir.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı bilgiler edindik:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Varlık likiditesini artır
• Şeffaflığı artırmak
• İşlem sürecini basitleştir
• Küresel yatırım fırsatları

Eksiler:

• Hukuki düzenleme belirsiz
• Teknik karmaşıklığı yüksek
• Yönetim maliyetleri arttı
• Yatırımcı haklarının korunması yetersiz
• Değer değerlendirmesi zordur

Her proje, yönetim ve ürün yöntemleri farklı olduğundan, gerçek operasyonlarda karşılaşılan durumlar değişiklik göstermektedir.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmektedir; bu projeler, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında temsilci bir konumda bulunmaktadır. Bu projelerin hala erken aşamada olduğunu ve ürünlerin uzun süreli ve geniş bir piyasa doğrulamasından geçmediğini unutmamak önemlidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Amerikan konut gayrimenkulünün perakende yatırımcılara tokenleştirilmesine odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülkü satın alır ve sahip olduğu mülkü ABD yasalarına göre tokenleştirir. Mülkün yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf bir kuruluş tarafından gerçekleştirilir. Masraflar düşüldükten sonra, kira token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır. Eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket belirleme hakkına sahiptir.

Bir gayrimenkul örneği olarak, toplam değeri 323.020 dolar, her token 52,10 dolar, toplam 6.200 token. Aylık kira 2.600 dolar, 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düştükten sonra, aylık net kar 1.978 dolar, yıllık toplam 23.736 dolar. Her token için 3,83 dolar dağıtım alınıyor, yıllık kar oranı %7,35.

RealT, piyasaya %100 token sunarak, müşterilerle ortak yatırım yapmadan, neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinden %8 alırken, yatırım platformu yalnızca %2 ücret almaktadır. Bu yöntem, RealT ekibinin nitelikli mülkler bulmaya ve tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağılmış mülkiyet riski dağıtmaya yardımcı olsa da zorluklar da getirir. Yatırımcıların payı çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir, özellikle yönetim organlarının seçimi ve denetimi konusunda.

Son satılan on gayrimenkul tokeni verilerine göre, RealT gayrimenkulleri farklı sayıda tokena dağıtarak her tokenin fiyatını yaklaşık 50 dolar olarak güvence altına alıyor. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor, yaklaşık 500 token sahibi var, iki gayrimenkul sahibinin ise 1,000'den fazla sahibi var.

Yaklaşık %90 yatırımcı 500 doların altında yatırım yapıyor, %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara emlak yatırımı piyasası yaratmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını gösteriyor.

Blockchain verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti, kiraların %2.5-%3'ü civarında olup, son iki yıldaki gelir yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de birden fazla varlık kurmuştur; bunlar arasında ana işletme varlığı, gayrimenkul şirketinin ana şirketi ve her bir yatırım mülkü için kurulan bir dizi LLC bulunmaktadır. Bu yapı, tek bir mülkün sorunlarının diğer mülkleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölgelerin gayrimenkul endeksini oluşturan fiyat endeksini tanıttı. Yatırımcılar, gayrimenkul fiyat trendleri üzerine spekülatif bahisler yapabilirler.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının hukuki sorunlarını önler. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl, birçok tanınmış şirketin yatırımını aldı ve gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışılırken dikkate değer bir konudur.

Parcl'ın test ağı, 2022 yılının Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanışlı ve hızlı bir şekilde güncellenmesine rağmen, endeks piyasası olgun bir tasarıma sahip, ekip aktif olarak kullanıcı kazanım planları sunuyor, yine de nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve payı koruyor. Bu, bir ölçüde kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmayabileceğini gösteriyor.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini keşfetmektedir. Ripple, ekibinin kullanıcıların gayrimenkulleri tokenlaştırmalarını ve ipotek kredisi almalarını desteklemeye çalıştığını açıkladı. MakerDAO da ortaklarıyla birlikte gayrimenkul ipoteği ile kredi vermeyi destekliyor.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir projedir. İki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk olarak, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmeti bulunmaktadır. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir ve onaylandıktan sonra Reinno, özel amaçlı bir şirket oluşturacak ve gayrimenkul için akıllı sözleşme oluşturacaktır. Sahipler, tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.

İkinci yöntem, konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, mülkiyeti tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar banka konut kredisinin geri ödenmesi için kullanılır, müşteri daha sonra sabit faiz oranı ile anlaşmaya geri ödeme yapar.

Reinno'nun işletimi hala merkezi offline bir modeldir, müşterilerin genellikle belgeleri sunmak için ofisleri ziyaret etmesi gerekmektedir. Bu yöntemin, borçlunun temerrüde düşmesi durumunda dava açmanın zor olması ve mülkiyet transferinin "çift harcama" sorununa yol açması gibi belirgin riskleri vardır. Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç duyması gerekecektir.

Sonuç

Gayrimenkul RWA, belirli bir piyasa ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler geliştirilmemiş, nispeten yeni bir kavramdır. Şu anda işletilen projeler, ölçek ve kullanıcı tabanı açısından oldukça küçüktür. Bu alan, katı bir uyum operasyonu ve olgun bir hukuki çerçeve düzenlemesi gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riski azaltmak amacıyla risk yalıtımı sağlayan şirket yapıları benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemeleri ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.

Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki düzenleyici kurumlar, token sınıflandırmasında farklı görüşlere sahiptir ve uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansı eksiktir. Bu düzenleyici tutarsızlık, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşasına yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.

Regülasyon durumunun karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeye devam ediyor, az sayıda proje 1-2 yıl süresince sınırlı bir şekilde ürünün uygulanabilirliğini kanıtladı. Gayrimenkul, finansal yatırım alanında büyük bir sektördür ve ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve iyileştirilmesiyle birlikte gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme sürecine girmesi bekleniyor.