Gerçek Varlık Tokenizasyonunu Keşfetmek: Gayrimenkul RWA Pazar Araştırması

Giriş

Gerçek varlıkların ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, en azından 2018 yılındaki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ) ile geriye gidebilir. Ancak, düzenleyici çerçevenin henüz olgunlaşmamış olması ve potansiyel getirilerin belirgin bir avantaj sunmaması nedeniyle, bu erken çabalar olgun bir pazar segmentine dönüşmemiştir.

2022 yılında, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stabilcoin kredi oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu kripto endüstrisi için giderek daha cazip hale gelmiştir. Sonuç olarak, bazı tanınmış DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar, hatta bazı devletler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli yönlerden genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının erişim engellerini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu tür projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına odaklandığından, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasası etrafında şekillenecektir.

Gayrimenkul tokenizasyon pazarının yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası 1.3 trilyon dolar değerine ulaşırken, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının büyüklüğü 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç şekilde ifade edilmektedir:

1. dağıtılmış gayrimenkul mülkiyeti için finansman.

2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. gayrimenkulleri Token olarak teminat olarak kullanmak.

Ayrıca, tokenizasyon ve blockchain entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini de artırmıştır.

Eğer gayrimenkul yatırım trustı (REIT) ile tanışık iseniz, bu, mülkleri sahiplenen, işleten veya gelir elde etmek için gayrimenkulü finanse eden bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcılara, temettü gelirine ve toplam getirisine dayanan kazanç fırsatları sunarak, yatırım fırsatları sunan bir yatırım aracı sağlar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine katkıda bulunur. REIT ve gayrimenkul RWA, dağılmış mülk yatırım fırsatları sağlama konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya sahiplik sunmaz, merkezi bir işletim modeli korur. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için katı bir düzenleyici çerçeve içinde sağlam bir plan sunar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesiyle, artılarını ve eksilerini daha net bir şekilde anladık.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli bir vaka üzerine derinlemesine inceleme yaptığımda, yönetim ve ürün yaklaşımındaki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletiminde karşılaştığı durumların farklı olduğunu gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçim yaptım. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yaklaşımlar kullanıyor ve kendi alanlarında en popüler olanlar. Dikkate değer olan, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri ( üzerinden ABD konut gayrimenkulünün yatırımına sunulmasını sağlamak amacıyla Gnosis üzerinde ) odaklanan piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmelerini tokenizasyon yapar. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı, üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecini denetlese de, bunlar yasal olarak gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketlerden farklıdır. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahiplerinin mülk sözleşmelerini yönetecek başka bir şirket atama seçeneği vardır. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapma zorunluluğu getirmemeleridir. Mülkün token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alabilirler, bu miktara genellikle %10 civarında olan bakım rezervi ve yönetim ücreti olan yaklaşık %2.5 dahil değildir.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkul tokenizasyonunun toplam değeri 323.020 dolar, her bir Token'ın fiyatı 52,10 dolar olup toplamda 6.200 Token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2.600 dolar kira geliri getirmektedir. İşletme ve yönetim masrafları toplam 622 dolar düşüldüğünde, aylık net kâr 1.978 dolar, yıllık gelir ise 23.736 dolardır. Bu nedenle, her bir Token 3,83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7,35'tir.

Bu mülk için RealT, %100 Token sağlamaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına gelmektedir. Yönetim organı, kiralama ve bakım ücretlerinin %8'ini alırken, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim organını seçme ve denetim için %2 alır. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasındaki risklerin paylaşılmasına yardımcı olsa da, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorunlar ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçmektedir; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etki yapacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisseleri aşırı büyükse, bu Token'in likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da ücretsiz yararlanıcılar haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe alınan yönetim kuruluşunun finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilirler. Öte yandan, eğer RealT'nin hisseleri çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşunu yeterince seçme veya denetleme sürecine katılma motivasyonu olmayabilir, birçok yatırımcı da yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son on satılan Token'ı seçtim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkü farklı sayıda Token'a bölmektedir, böylece her Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 Token sahibi vardır, bunlardan ikisinin sahibi 1.000'den fazladır. Şimdi, bu verileri her bir sahibin Token sayısıyla birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlamaya çalışalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ila 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktardan fazla yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını yaratmada başarılı olduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanı ( Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)'ndaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemiştir. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilerin dalgalanmasına bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3 arasında değişmektedir ki bu da son iki yılda yaklaşık 150 bin ila 180 bin dolar platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve eğer yatırım yapmayı seçerse, katılım düzeyiyle ilgili belirli bir sınırlama veya kılavuzu olmadığı için, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i merkezi varlık olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; sadece RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için karşılık gelen bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer mülkler veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasalarının fiyat dalgalanmalarını ticaret etmelerine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış geçmişine dayanarak endeks oluşturan Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatlarını yükseltebilir veya düşürebilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul ile ilgili bir durum yok. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıda bahsedilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, bazı sektördeki büyük isimlerin yatırımlarını aldığı için nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlilik olanaklarını göstermek için tartışmada yer alması makuldür.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda toplam kilitli değeri 16 milyon dolar. Bir yılı aşkın bir süredir faaliyette olan Parcl, görünüşe göre çok fazla dikkat çekmemiştir; günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altındadır.

Parcl ürünleri basit ve hızlı geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışları ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif olarak sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten alçakgönüllü bir piyasa imajı sürdürüyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa hala gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye hazır değil.

Reinno

Büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenizasyon ederek kredi teminatı olarak kullanmalarını sağlama olasılığını da araştırıyor. Temmuz ayında, bir blok zinciri şirketi, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Merkeziyetsiz borç verme platformu, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için bir platformla entegrasyon sağladı. RealT, tokenizasyon edilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenlerle sınırlıdır. Temelde, bu hizmet, gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmayan bir token kredisi ürününe daha çok benziyor.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülmüş ve 2022'de faaliyetlerini durdurmuş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün getirmiştir, bu da dikkate değerdir.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno işlem için Delaware'de bir özel amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul için...