- Тема
14k Популярность
17k Популярность
61k Популярность
31k Популярность
3k Популярность
94k Популярность
27k Популярность
27k Популярность
7k Популярность
18k Популярность
- Закрепить
14k Популярность
17k Популярность
61k Популярность
31k Популярность
3k Популярность
94k Популярность
27k Популярность
27k Популярность
7k Популярность
18k Популярность
Анализ проекта токенизации недвижимости: преимущества, вызовы и будущее развитие
Исследование проекта реальных мировых активов(RWA)
Активы реального мира не являются новой концепцией на рынке криптовалют, они существовали еще в 2018 году и имели много общего с токенизацией активов и выпуском токенов ценных бумаг того времени. Тем не менее, из-за недостатков в регулировании и отсутствия значительных доходов эти ранние попытки не смогли развиться.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций значительно превысила процентные ставки по займам стабильной валюты в криптоиндустрии. Токенизация государственных облигаций в качестве объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начинают исследовать RWA.
За последние два года на рынке появились некоторые проекты RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение инвестиционного рынка недвижимости, диверсификацию продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В этом исследовании будут проанализированы преимущества и недостатки этих проектов, а также потенциальный рынок. Обсуждение в основном будет касаться соответствующих политик, правил и рыночных условий в североамериканском рынке недвижимости.
Методы токенизации рынка недвижимости
Рынок недвижимости является обширной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование, проведенное в марте 2023 года, показывает, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, а стоимость глобального上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.
Основное требование токенизированного рынка недвижимости заключается в достижении следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, а также увеличение ликвидности и стоимости активов. Основные формы проявления представлены тремя видами:
Фрагментированное финансирование владения недвижимостью.
Индекс рынка недвижимости в определённом регионе.
Закладка токенов недвижимости для получения кредита.
Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне также имеет потенциал для повышения прозрачности активов и демократичности управления.
Недвижимость инвестиционные трасты ( REIT ) и недвижимость RWA имеют много общего в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей, они могут снизить порог входа для инвесторов и повысить ликвидность активов. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, их операционная структура может служить ориентиром для проектов недвижимости RWA.
Наблюдая за операциями проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили некоторое представление об их преимуществах и недостатках:
Преимущества:
Недостатки:
Каждый проект сталкивается с различными ситуациями в реальной деятельности из-за различий в управлении и подходах к продукту.
Анализ кейсов
В этой главе рассматриваются три проекта RWA в сфере недвижимости, которые используют различные методы токенизации рынка недвижимости и являются представителями своих областей. Необходимо отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и продукты еще не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации жилой недвижимости в США с целью привлечения розничных инвесторов через блокчейн.
RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с американским законодательством. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляются третьей стороной. После вычета расходов арендная плата распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирован от компании, владеющей недвижимостью. Если эта компания нарушает свои обязательства, владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления недвижимостью.
Рассмотрим недвижимость с общей стоимостью 323 020 долларов США, каждый токен стоит 52,10 долларов США, всего 6 200 токенов. Ежемесячная аренда составляет 2 600 долларов США, после вычета 622 долларов США на операционные и управленческие расходы, ежемесячная чистая прибыль составляет 1 978 долларов США, годовая сумма составляет 23 736 долларов США. Каждый токен получает 3,83 долларов США в виде распределения, годовая доходность составляет 7,35%.
RealT предлагает рынку 100% токенов, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую операционную модель. Управляющая компания получает 8% от аренды, платформа инвестирования взимает всего 2% комиссию. Этот подход позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске подходящей недвижимости и токенизации.
Однако, хотя распределение собственности помогает снизить риски, оно также создает проблемы. Когда доля инвестора слишком мала, затраты на управление компанией могут стать неприемлемыми. Между RealT и держателями токенов могут возникать конфликты интересов, особенно в вопросах выбора и надзора за управляющими органами.
Согласно последним данным о десяти распроданных токенах недвижимости, RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, обеспечивая цену каждого токена примерно в 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, около 500 держателей токенов, два держателя недвижимости имеют более 1000 человек.
Около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени удалось создать рынок инвестиционной недвижимости для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.
Согласно данным блокчейна, RealT в общей сложности распределил около 6 миллионов долларов аренды. Платформенные сборы составляют около 2,5%-3% от аренды, что эквивалентно доходу за последние два года в размере около 150K до 180K долларов.
С точки зрения структуры компании, RealT создала несколько юридических лиц в штате Делавэр, включая основное операционное предприятие, материнскую компанию по недвижимости и ряд ООО, созданных для каждой инвестиционной недвижимости. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы проблемы с отдельной недвижимостью не влияли на другие объекты или на работу материнской компании.
Паркл
Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, позволяющая пользователям торговать колебаниями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl использует архитектуру AMM, чтобы вывести на рынок синтетические активы, связанные с недвижимостью. Parcl представила ценовой индекс, создавая индекс недвижимости для конкретных районов на основе исторических данных о продажах. Инвесторы могут спекулировать на движениях цен на недвижимость.
Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической покупкой и продажей недвижимости. Хотя он может не полностью соответствовать стандартам RWA, Parcl привлек инвестиции от многих известных компаний и заслуживает внимания в обсуждениях о диверсификации продуктов RWA в недвижимости.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день составляет менее 50 человек.
Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, рынок индексов имеет зрелый дизайн, а команда активно запускает программы по привлечению пользователей, тем не менее, он все еще сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и доли. Это в определенной степени указывает на то, что рынок криптовалют, возможно, еще не готов к принятию продуктов индекса недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют продукты RWA в сфере недвижимости. Ripple объявила, что ее команда пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и оформлении ипотечных кредитов. MakerDAO также поддерживает ипотечное кредитование недвижимости вместе с партнерами.
Reinno - это проект, который был запущен в 2020 году и прекратил свою деятельность в 2022 году. Он представил два достойных упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA.
Первый — это кредитная услуга на основе токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут представить документы на недвижимость компании Reinno, после одобрения Reinno создаст компанию специального назначения и создаст смарт-контракт для токенов недвижимости. Владельцы могут использовать токены в качестве залога для получения кредита.
Второй способ – это ипотечное финансирование. После покупки недвижимости с помощью банковской ипотеки пользователь может токенизировать право собственности для финансирования. Полученные средства используются для погашения ипотечного кредита в банке, а клиент затем возвращает кредит в рамках соглашения по фиксированной процентной ставке.
Операционная модель Reinno по-прежнему централизована и оффлайн, клиентам обычно необходимо посещать офис для подачи документов. Этот метод имеет очевидные риски, такие как трудности с подачей иска в случае дефолта заемщика и проблема "двойного расходования" из-за перехода прав собственности на недвижимость. Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта, в будущем для RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA — это относительно новая концепция, которая еще не установила четкий рыночный масштаб или не создала ведущие проекты. В настоящее время действующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и базу пользователей. Эта сфера требует строгой комплаенс-операции и зрелой правовой рамки для регулирования. Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Однако для полного раскрытия потенциала недвижимости RWA необходимы законодательные достижения и соблюдение правил.
В законодательстве в отношении реальных активов, связанных с недвижимостью, еще не установлен четкий и согласованный фреймворк. Регуляторы США имеют разногласия по поводу классификации токенов, отсутствует международный нормативный фреймворк. Эта регуляторная несогласованность приводит к неясности правил и хаосу в процессах, угрожая потенциальным инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на неясное регулирование, многие известные компании продолжают пробовать RWA в недвижимости, несколько проектов за 1-2 года ограниченно доказали жизнеспособность продукта. Недвижимость, будучи крупным сектором в области финансовых инвестиций, может ожидать быстрого развития RWA с установлением и совершенствованием соответствующей правовой базы.