Исследование рынка токенизации реальных активов: недвижимость RWA

Введение

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новым явлением на рынке криптовалют, по меньшей мере, она восходит к токенизации активов 2018 года и выпуску токенов с обеспечением ( STO ). Однако, из-за недостаточно зрелой регуляторной базы и отсутствия значительных преимуществ потенциальной доходности, эти ранние попытки не развились в зрелый рыночный сегмент.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственного долга США значительно превысила процентные ставки по займам стабильных токенов на крипторынке. Поэтому токенизация государственного долга США в RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате некоторые известные проекты DeFi, а также традиционные финансовые учреждения и даже некоторые государства начали исследовать RWA.

За последние два года на рынке появилось множество проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на многогранное расширение рынка инвестиций в недвижимость, разнообразие инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение барьеров для входа для инвесторов в недвижимость. Данное исследование проводит анализ случаев таких проектов, чтобы исследовать преимущества и недостатки дизайна RWA в сфере недвижимости и его потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном нацелены на активы и инвесторов в недвижимость Северной Америки, обсуждение соответствующих политик, норм и рыночных условий будет в основном сосредоточено на рынке недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Недвижимый рынок является обширной областью, наполненной инвестиционными возможностями. Данные за март 2023 года показывают, что стоимость публичного рынка недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, а глобальный рынок публичной недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более диверсифицированных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости объектов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. децентрализованное владение недвижимостью для финансирования.

2)Специфический индекс рынка недвижимости.

3. будет токенизация недвижимости в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция с блокчейном также усиливают прозрачность активов недвижимости и демократическое управление.

Если вы знакомы с инвестиционными трестами в недвижимости (REIT), это компания, которая владеет, управляет или финансирует недвижимость для получения дохода. REIT предоставляет обычным инвесторам возможность инвестировать, аналогично инвестиционным фондам, давая им шанс получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствуя росту рынка недвижимости в регионе. REIT и недвижимость RWA имеют схожие черты в предоставлении возможностей диверсифицированного инвестирования в недвижимость, эффективно снижая порог входа для инвестиций и увеличивая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможностей для управления или владения, сохраняя централизованную модель операционной деятельности. Тем не менее, их строгая проверка активов и инвестиционная структура предоставляют надежный план для проектов недвижимости RWA в рамках строгой регуляторной структуры.

За последние два года в операциях с проектами RWA в сфере недвижимости мы получили более четкое представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в сфере недвижимости обладают указанными выше свойствами. Изучая конкретные примеры, я обнаружил, что из-за различий в управлении и подходах к продуктам, каждый проект сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Кейс-исследование

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является самым популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгую и широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT была запущена в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредотачиваясь на инвестициях в американскую жилую недвижимость через блокчейны Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует ее на основе американского законодательства, создавая юридические токены собственности. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты передаются третьим лицам. После вычета расходов арендная плата, полученная от конкретной недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отличаются от компаний, владеющих недвижимостью. Как указано на их сайте, если компания не выполняет обязательства, владельцы токенов сохраняют за собой право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей токенами недвижимости. Стоит отметить, что они не обязаны совместно инвестировать в объекты недвижимости, которые они выводят на рынок. Держатели токенов данной недвижимости получают ежемесячную долю дохода от аренды, за исключением примерно 2.5% резервов на обслуживание и административных сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера недвижимости в Монгомери общая стоимость токенизации составляет 323,020 долларов, цена каждого токена составляет 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость генерирует ежемесячный доход от аренды в размере 2,600 долларов. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовой доход составляет 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает распределение в размере 3.83 долларов, годовая доходность составляет 7.35%.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Что касается этой недвижимости, RealT предлагает 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать почти безрисковую модель операций. Управляющая компания взимает 8% от аренды и оставшейся части расходов на содержание, а инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске подходящей недвижимости и выводе ее на рынок в виде токенов.

Однако, хотя децентрализация собственности помогает инвесторам разделить риски, она также приносит определенные трудности. Проблема возникает, когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, чтобы управленческие расходы компании стали целесообразными. Один отчет объясняет конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющее учреждение для управления своей собственностью; если RealT обладает значительной долей в собственности, это может снизить агентские расходы; следовательно, неэффективное управление будет негативно сказываться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно повлиять на ликвидность токенов, и мелкие акционеры также могут стать "бесплатными пассажирами". Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры смогут контролировать, является ли нанимаемое управляющее учреждение финансово жизнеспособным. С другой стороны, если доля RealT мала, у RealT может не быть достаточно стимула для тщательного выбора управляющего учреждения или участия в процессе надзора, и многим инвесторам также будет трудно эффективно контролировать управляющее учреждение.

Я выбрал десять последних распроданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-браузер для поиска количества владельцев каждого объекта.

![Кирпичи и блоки: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на графике, RealT разделяет недвижимость на разное количество токенов, так что цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости находится в Детройте, около 500 владельцев токенов, среди которых у двух объектов недвижимости более 1000 владельцев. Теперь соедините эти данные с количеством токенов у каждого владельца, чтобы понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Блоки и кирпичи: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в какой-то мере успешно создала рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и повысила ликвидность рынка жилья.

Согласно данным о транзакциях с кошелька RealT ) и адреса кошелька Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT выплатила приблизительно 6 миллионов долларов США общей суммы арендной платы. Платформенные сборы колеблются в зависимости от расходов на обслуживание, страхования и налогов и составляют примерно от 2,5% до 3% от арендной платы, что соответствует доходу платформы за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку RealT не принуждает участвовать в инвестициях в недвижимость, и если выбрано инвестирование, нет четких ограничений или руководящих принципов относительно степени участия, доход, полученный RealT от арендных поступлений, все еще не раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT создала в штате Делавэр компанию Real Token Inc. в качестве центрального субъекта. Этот субъект не владеет никакими недвижимыми активами; он служит только операционным субъектом проекта RealT. Кроме того, RealT создала в Делавэре компанию Real Token LLC, которая является материнской компанией для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими недвижимыми активами; ее основная цель — упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в все объекты недвижимости путем заключения контракта с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующие Series LLC для каждого инвестиционного объекта. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждая Series LLC владеет конкретным объектом недвижимости и соответствующим токеном. Эта структура предназначена для того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не влияли на другие объекты недвижимости или на операционную деятельность материнской компании RealT.

![Кирпичи и блоки: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Паркл

Parcl протокол является платформой DeFi для инвестиций, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на рынок недвижимости по всему миру. Parcl используется для получения постоянной экспозиции на синтетические активы с использованием структуры AMM. Parcl вводит цену поставки Parcl Labs, создавая индексы для недвижимости в конкретных районах на основе истории продаж. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов есть возможность спекулировать на стоимости недвижимости, можно открывать длинные или короткие позиции на цены недвижимости.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в сегменте RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, так как в операциях платформы не задействована реальная недвижимость. Можно задаться вопросом, является ли это действительно проектом RWA в сфере недвижимости, так как он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, получивший инвестиции от некоторых крупных игроков отрасли. Включение его в обсуждение разумно, чтобы продемонстрировать разнообразные возможности RWA в недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, и в настоящее время общая заблокированная стоимость составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торговли составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день — менее 50 человек.

Продукты Parcl упрощены и быстро разрабатываются. Ценовые предложения Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и просты в использовании.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-cbadbe0211f71ed71a005c559b61d466.webp(

В операционной сфере команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный имидж на рынке, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов принять продукты индексирования недвижимости.

) Рейнно

Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. В июле блокчейн-компания объявила, что ее команда цифровой валюты центрального банка работает в этом направлении. Децентрализованная платформа кредитования интегрировалась с одной платформой для поддержки ипотечного кредитования недвижимости. RealT предлагает возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, выпущенными ими. По сути, эта услуга больше похожа на продукт токенизированного кредитования и не приводит к значительному увеличению капиталовложений владельцев недвижимости.

Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, стоит упомянуть два продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт - это кредитная услуга на основе токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут предоставить документы на собственность в Reinno. После получения одобрения Reinno создаст специальную компанию для сделки в Делавэре. Затем Reinno предоставит финансирование для недвижимости.