Exploração da tokenização de ativos reais: Estudo de mercado RWA imobiliário

Introdução

O conceito de ativos reais ( RWA ) não é uma novidade no mercado de criptomoedas, podendo ser rastreado pelo menos até a tokenização de ativos em 2018 e a emissão de tokens de segurança ( STO ). No entanto, devido à falta de um quadro regulatório maduro e à ausência de vantagens significativas nos potenciais retornos, essas tentativas iniciais não se desenvolveram em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com a continuação do aumento das taxas de juro nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA superou significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptomoedas. Como resultado, alguns projetos DeFi conhecidos, bem como instituições financeiras tradicionais e até mesmo alguns governos, começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir de várias maneiras o mercado de investimento imobiliário, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para os investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de caso desses projetos para explorar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente nos ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado será centrada principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um amplo campo cheio de oportunidades de investimento. Os dados de março de 2023 mostram que o mercado imobiliário listado na América do Norte tem um valor de até 1,3 trilhões de dólares, enquanto o tamanho do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo, e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos manifestam-se principalmente em três formas:

1. propriedade imobiliária descentralizada para financiamento.

2. produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica.

3. irá tokenizar imóveis como colateral.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain também aumentaram a transparência dos ativos imobiliários e a governança democrática.

Se você está familiarizado com o Fundo de Investimento Imobiliário (REIT), é uma empresa que possui, opera ou fornece financiamento para imóveis com fins de lucro. Os REITs oferecem aos investidores comuns uma oportunidade de investimento semelhante a um fundo mútuo, permitindo-lhes obter renda baseada em dividendos e retorno total, além de contribuir para o crescimento do mercado imobiliário local. Os REITs e os imóveis RWA têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e estrutura de investimento fornecem um sólido modelo para projetos de imóveis RWA dentro de um rigoroso quadro regulatório.

Nos últimos dois anos de operação de projetos RWA no setor imobiliário, tivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos RWA de imóveis têm as propriedades mencionadas acima. Após uma análise mais profunda de casos específicos, percebi que, devido a diferentes abordagens de gestão e produto, cada projeto enfrenta situações distintas na operação prática.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos RWA de imóveis para análise. Cada projeto adota diferentes métodos para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em suas respectivas áreas. Vale a pena notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado a longo prazo e extensivos.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, focado em tornar imóveis residenciais nos EUA disponíveis para investimento através da blockchain Ethereum e Gnosis, principalmente na Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e cobrança de alugueres dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução das despesas, o aluguel gerado por propriedades específicas é distribuído aos seus detentores de token. Embora a RealT supervise o processo de tokenização, eles são legalmente distintos das empresas que possuem ativos imobiliários. Conforme descrito em seu site, se a empresa entrar em incumprimento, os detentores de tokens mantêm a opção de nomear outra empresa para gerir a empresa que detém os contratos de propriedade. É importante notar que eles não exigem obrigatoriamente co-investir nas propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens da propriedade recebem mensalmente uma parte da receita de aluguel da propriedade, excluindo uma reserva de manutenção e uma taxa de gestão de cerca de 2,5%, que geralmente é cerca de 10% do valor.

Tomando a propriedade de Montgomery como exemplo, o valor total dos Tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com um preço de 52,10 dólares por Token, sendo emitidos um total de 6.200 Tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir os custos operacionais e de gestão de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em uma receita anual de 23.736 dólares. Assim, cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com um retorno anualizado de 7,35%.

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Para esta propriedade, a RealT oferece 100% do Token, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes e mantém um modelo de operação quase sem riscos. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e do restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT consegue economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e levar a sua tokenização para o mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude os investidores a partilhar riscos, também traz desafios. Surge um problema quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, isso pode reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for demasiado grande, isso pode ter um impacto negativo na liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também podem tornar-se caronas. Esses proprietários podem esperar que os acionistas maioritários supervisionem se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para escolher adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também podem ter dificuldade em supervisionar efetivamente a entidade gestora.

Escolhi os dez tokens esgotados mais recentes no mercado da RealT e usei um explorador de blockchain relevante para verificar o número de proprietários de cada propriedade.

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Como mostrado no gráfico, a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de Tokens, fazendo com que o preço de cada Token seja cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combine esses dados com o número de Tokens de cada detentor para entender a amplitude do investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse montante. Isso indica que a RealT, de certa forma, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação do endereço da carteira Gnosis 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402) da RealT, a RealT pagou aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, com base nas flutuações dos custos de manutenção, seguro e impostos, representando uma receita da plataforma de cerca de 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação nos investimentos imobiliários, e se optar por investir, não há restrições claras ou diretrizes sobre o nível de participação, a receita que a RealT obtém da renda de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT estabeleceu a Real Token LLC no Delaware, como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todos os imóveis por meio da assinatura de um contrato com uma empresa. Finalmente, a RealT estabelece uma Series LLC correspondente para cada imóvel em que investe. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui um imóvel específico e o respectivo Token. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de um imóvel não afetem as operações de outros imóveis ou da empresa-mãe sob a RealT.

( Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário em todo o mundo. O Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos usando uma arquitetura AMM. O Parcl introduz o feed de preços Parcl Labs, que cria índices para imóveis em áreas específicas com base no histórico de vendas. O prazo do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência das transações da propriedade. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor das propriedades, podendo ir longas ou curtas nos preços imobiliários.

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Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguém pode questionar se realmente se trata de um projeto RWA imobiliário, pois não atende aos padrões mencionados acima. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, recebendo investimentos de alguns grandes nomes da indústria. Incluir isso na discussão é razoável para demonstrar as possibilidades de diversificação dos RWA imobiliários.

A testnet da Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um valor total de locked de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, a Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociação inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl está ativamente a lançar planos de aquisição de usuários como o Parcl Point e o Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento de renome, a Parcl mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários reduzida e um volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para aceitar produtos de índice imobiliário.

( Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoeda também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. Em julho, uma empresa de blockchain anunciou que sua equipe de moeda digital do banco central está trabalhando nessa direção. Plataformas de empréstimo descentralizadas integraram-se com uma plataforma para apoiar hipotecas imobiliárias. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, embora esse serviço seja limitado aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens e não aumentou substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muita marca no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado em tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico para a transação no Delaware. Em seguida, a Reinno irá para o imóvel