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Análise de projetos de tokenização imobiliária: vantagens, desafios e desenvolvimento futuro
Ativos do mundo real imobiliário ( RWA ) pesquisa de projeto
Ativos do mundo real não são um conceito novo no mercado de criptomoedas, existindo desde 2018, e têm muitas semelhanças com a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança da época. No entanto, devido à regulamentação inadequada e à falta de retornos significativos, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver de forma madura.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram significativamente as taxas de juros dos empréstimos em stablecoins da indústria cripto. A tokenização de títulos do governo como ativos reais (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliários no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários, diversificar produtos e reduzir a barreira de entrada para investimentos. Este estudo analisará as vantagens e desvantagens desses projetos e o mercado potencial. A discussão envolve principalmente as políticas, regulamentos e condições de mercado relacionadas ao mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte alcançou 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente atingiu 2,66 trilhões de dólares.
A demanda central do mercado imobiliário tokenizado é alcançar os seguintes objetivos: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair uma gama mais ampla de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos. Existem três principais formas de manifestação:
Produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica 2).
Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain também tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os fundos de investimento imobiliário (REIT) e os ativos imobiliários reais (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fracionado, ambos conseguem reduzir o limiar de investimento e aumentar a liquidez dos ativos. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a sua estrutura operacional pode servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
Ao observar a operação de projetos de RWA imobiliários nos últimos dois anos, adquirimos alguma compreensão sobre suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
Cada projeto enfrenta situações diferentes na sua operação prática devido a diferentes métodos de gestão e de produto.
Análise de Caso
Este capítulo analisa três projetos de RWA imobiliários que utilizam diferentes métodos para tokenizar o mercado imobiliário, sendo representativos em seus respectivos campos. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais e os produtos não foram submetidos a uma validação de mercado prolongada e abrangente.
RealT
A RealT foi lançada em 2019 e é um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos Estados Unidos para investimento por parte de pequenos investidores.
A RealT compra imóveis residenciais e tokeniza a propriedade detida de acordo com a legislação americana. A gestão, manutenção e coleta de aluguéis da propriedade é realizada por instituições terceiras. Após a dedução das despesas, os aluguéis são distribuídos aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que detém a propriedade. Se a empresa falhar, os detentores de tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade.
Tomando uma propriedade como exemplo, com um valor total de 323.020 dólares, cada token a 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens. O aluguel mensal é de 2.600 dólares, após deduzir 622 dólares de despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anuais. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de co-investimento com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora retira 8% dos aluguéis, e a plataforma de investimento cobra apenas 2% de taxa. Este método permite que a equipe da RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização.
No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a diversificar os riscos, também traz desafios. Quando os investidores têm uma participação muito pequena, os custos de gestão da empresa podem se tornar insustentáveis. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens, especialmente na escolha e supervisão das instituições de gestão.
De acordo com os dados dos dez tokens imobiliários que esgotaram, a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens, garantindo que cada token tenha um preço de cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois proprietários de imóveis têm mais de 1.000 pessoas.
Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados da blockchain, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de aproximadamente 150K a 180K dólares nos últimos dois anos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu várias entidades no estado de Delaware, incluindo a entidade central de operações, a empresa-mãe de imóveis e uma série de LLCs formadas para cada propriedade de investimento. Esta estrutura visa garantir que os problemas de uma única propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as oscilações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl utiliza uma estrutura AMM para tornar os ativos sintéticos relacionados ao mercado imobiliário acessíveis ao público. A Parcl lançou um índice de preços, criando um índice de imóveis de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre as tendências de preços dos imóveis.
Este método evita os problemas legais associados à compra e venda de imóveis. Embora possa não estar completamente em conformidade com os padrões RWA, a Parcl recebeu investimentos de muitas empresas conhecidas, o que a torna digna de atenção ao discutir a diversificação de produtos RWA em imóveis.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações abaixo de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Embora os produtos Parcl sejam fáceis de usar e tenham atualizações rápidas, o design do mercado de índices é maduro e a equipe está ativamente a lançar planos de aquisição de utilizadores, ainda mantêm uma atenção e quota de mercado relativamente baixas. Isso indica, em certa medida, que o mercado de criptomoedas pode ainda não estar preparado para receber produtos de índices imobiliários.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas também estão explorando produtos RWA no setor imobiliário. A Ripple anunciou que sua equipe está tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na obtenção de empréstimos hipotecários. A MakerDAO também está colaborando com parceiros para apoiar o empréstimo colateralizado de propriedades.
Reinno é um projeto que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022, introduzindo dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem destaque.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Os proprietários de imóveis podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico e um contrato inteligente para a tokenização da propriedade. Os proprietários podem usar os tokens como colateral para empréstimos.
A segunda opção é o financiamento de hipoteca, onde o usuário compra propriedades com um empréstimo hipotecário do banco e pode tokenizar a propriedade para financiar. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário do banco, e o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
A operação da Reinno ainda é um modelo centralizado e offline, onde os clientes normalmente precisam visitar o escritório para enviar documentos. Este método apresenta riscos evidentes, como a dificuldade de processar em caso de inadimplência por parte do mutuário e o problema da "dupla utilização" causado pela transferência de propriedade. Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção do projeto, e no futuro, os ativos do mundo real (RWA) em imóveis precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver essas questões.
Conclusão
O RWA imobiliário é um conceito relativamente novo, que ainda não estabeleceu uma dimensão de mercado clara ou produziu projetos principais. Os projetos operacionais atualmente são relativamente pequenos em termos de escala e base de usuários. Este setor necessita de uma operação rigorosamente regulamentada e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas empresariais de isolamento de riscos ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento, para reduzir riscos operacionais. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
Em termos legislativos, o RWA imobiliário ainda não estabeleceu um quadro claro e consistente. As várias entidades reguladoras nos EUA têm divergências quanto à classificação dos tokens, faltando uma referência de quadro regulatório internacional. Essa inconsistência regulatória leva a regras pouco claras e processos caóticos, ameaçando investidores potenciais e comprometendo a viabilidade a longo prazo da tokenização de imóveis.
Apesar do estado regulatório confuso, muitas empresas conhecidas ainda estão tentando RWA imobiliário, e alguns projetos comprovadamente limitados em operação nos últimos 1-2 anos demonstraram a viabilidade do produto. Como um setor de grande escala no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário experimente um rápido desenvolvimento à medida que as estruturas legais relevantes sejam estabelecidas e aprimoradas.