Eksplorasi Tokenisasi Aset Nyata: Penelitian Pasar RWA Properti

Pendahuluan

Konsep aset nyata ( RWA ) di pasar cryptocurrency bukanlah hal baru, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada tahun 2018. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan potensi imbal hasil yang tidak memiliki keuntungan signifikan, upaya awal ini tidak berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan peningkatan suku bunga yang berkelanjutan di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman koin stabil di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Akibatnya, beberapa proyek DeFi terkenal serta lembaga keuangan tradisional bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dari berbagai aspek, memperkaya produk investasi real estat, dan mengurangi hambatan masuk bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek tersebut untuk mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditargetkan pada aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama berfokus pada pasar real estat Amerika Utara.

Metode Pasar Tokenisasi Real Estat

Pasar real estat adalah bidang yang luas yang penuh dengan peluang investasi. Data pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar, sementara ukuran pasar real estat yang terdaftar secara global mencapai 2,66 triliun dolar.

Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. kepemilikan real estat terdistribusi untuk pembiayaan.

Indeks produk pasar real estat daerah tertentu 2).

3. akan men-tokenisasi real estat sebagai jaminan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi aset real estat dan pemerintahan yang lebih demokratis.

Jika Anda akrab dengan Real Estate Investment Trust (REIT), ini adalah perusahaan yang memiliki, mengelola, atau menyediakan pembiayaan untuk properti yang menghasilkan pendapatan. REIT memberikan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana bagi investor biasa, memberi mereka kesempatan untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA properti memiliki kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terdiversifikasi, secara efektif mengurangi ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi mereka memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA properti dalam kerangka regulasi yang ketat.

Dalam dua tahun terakhir operasi proyek RWA real estat, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki atribut di atas. Setelah mendalami kasus-kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan pendekatan yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estate, dan paling populer di bidangnya masing-masing. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat pertama di pasar, fokus pada membuat properti residensial AS dapat diinvestasikan melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan mengonversi kepemilikan properti menjadi Token sesuai dengan peraturan di Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah mengurangi pengeluaran, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang Token-nya. Meskipun RealT mengawasi proses tokenisasi, mereka secara hukum berbeda dari perusahaan yang memiliki aset properti. Seperti yang dinyatakan di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik Token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk berinvestasi bersama dalam properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang Token properti tersebut dapat menerima sebagian pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan totalnya diterbitkan 6.200 token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanannya adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% tokenisasi, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan menjaga model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sisa sewa dan biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengambil 2% untuk token properti, memilih badan pengelola, dan mengawasi manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasinya.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu investor untuk berbagi risiko, ini juga membawa tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang koin real estat dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika saham RealT terlalu besar, itu dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi penumpang. Para pemilik ini mungkin berharap pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika saham RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk secara menyeluruh memilih lembaga pengelola atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga kesulitan untuk secara efektif mengawasi lembaga pengelola.

Saya memilih sepuluh Token yang terjual habis terbaru di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan data ini dengan jumlah Token yang dimiliki setiap pemegang untuk memahami jangkauan investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT menginvestasikan kurang dari 500 dolar, sekitar 9% menginvestasikan antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% menginvestasikan lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi dari dompet RealT ( alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT telah membayar total sewa sekitar 6 juta dolar AS. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak mewajibkan partisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berinvestasi, tidak ada batasan yang jelas atau pedoman mengenai tingkat partisipasi, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan sebuah perusahaan. Akhirnya, RealT membentuk Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak memengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk di bawah RealT.

Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat di seluruh dunia. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetis menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan pengumpan harga Parcl Labs, yang menciptakan indeks untuk real estat di wilayah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi perdagangan properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, dapat melakukan pembelian atau penjualan harga real estat.

Metode ini membuat Parcl menghindari masalah hukum, karena dalam operasi platform tidak melibatkan real estat yang sebenarnya. Seseorang mungkin mempertanyakan apakah itu benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, itu adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari beberapa nama besar di industri. Termasuk itu dalam diskusi adalah wajar untuk menunjukkan kemungkinan diversifikasi RWA real estat.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan total nilai terkunci saat ini sebesar 16 juta dolar AS. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs menyediakan umpan harga dan desain pasar indeks yang baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keuntungan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan citra pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang mengeksplorasi kemungkinan memungkinkan pengguna untuk men-tokenisasi real estat sebagai jaminan pinjaman. Pada bulan Juli, perusahaan blockchain mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang bekerja ke arah ini. Platform peminjaman terdesentralisasi telah berintegrasi dengan sebuah platform untuk mendukung hipotek real estat. RealT menyediakan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas pada token yang mereka terbitkan. Secara esensial, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA properti, yang layak disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti memerlukan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus untuk transaksi di Delaware. Kemudian, Reinno akan untuk real estat