不動産の実世界資産(RWA)プロジェクト研究

現実世界の資産は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年には既に存在しており、その当時の資産トークン化や証券トークン発行と多くの類似点があります。しかし、規制が不十分であり、著しいリターンが欠如していたため、これらの初期の試みは成熟に至りませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関は、RWAの探索を始めています。

近年、マーケットにはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しています。これらは不動産投資市場を拡大し、製品を多様化し、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトの利点と欠点、潜在的な市場を分析します。議論は主に北米の不動産市場に関連する政策、規制、市場条件に関わります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の目標を達成することです：より多様で柔軟な投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、資産の流動性と価値を向上させることです。主な表現形式は3つあります：

1)フラグメンテーションされた不動産所有権のファイナンス。

2)特定区域不動産市場インデックス製品。

3)不動産トークンによる担保貸出。

さらに、不動産のトークン化とブロックチェーンへの移行は、資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する潜在能力があります。

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不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片化投資の機会を提供する点で多くの類似点があり、投資の敷居を下げ、資産の流動性を高めることができます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの運営フレームワークは不動産RWAプロジェクトに参考を提供することができます。

最近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、それらの長所と短所についていくつかの理解を得ました:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を高める
• 透明性を高める
• 取引プロセスを簡素化する
• グローバル投資機会

短所：

• 不明確な法的規制
• 高いレベルの技術的複雑さ
• 管理コストの増加
• 投資家の権利と利益の保護が不十分
• 価値評価が難しい

各プロジェクトは管理と製品の方法が異なるため、実際の運営において直面する状況はそれぞれ異なります。

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ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。これらはそれぞれ異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で代表的です。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、製品は長期的および広範な市場検証を経ていないことに注意が必要です。

RealT

RealTは2019年に開始され、最も早い不動産RWAプロジェクトの1つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に基づいて保有する不動産をトークン化します。不動産の管理、維持、賃料の収集は第三者機関が担当します。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産を保有する会社とは法的に分離されています。もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利を持ちます。

一つの不動産を例にとると、総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200トークンです。月額家賃は2,600ドルで、622ドルの運営管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利率は7.35%です。

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RealTは市場に100%トークンを提供し、顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を取得し、投資プラットフォームはわずか2%の手数料を徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、所有権の分散はリスクの分散に役立つ一方で、課題も生じる。投資家の投資比率が小さすぎると、企業の管理コストが持続不可能になる可能性がある。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在する可能性があり、特に管理機関の選定や監視においてそうである。

最新の売り切れた10の不動産トークンデータによると、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいて、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

約90%の投資家が500ドル未満を投資し、9%が500ドルから2,000ドルを投資し、1%がこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

ブロックチェーンデータによると、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、過去2年間の収入は約150Kから180Kドルに相当します。

会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州に複数の法人を設立しており、コア運営法人、不動産会社の親会社、および各投資不動産のために設立された一連のLLCが含まれています。この構造は、個々の不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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) パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて、不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは価格指数を導入し、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成しました。投資家は不動産価格の動向に対して投機的なベットを行うことができます。

この方法は、実際の不動産売買に関する法的問題を回避します。RWA基準に完全には適合しない可能性がありますが、Parclは多くの著名な企業からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際に注目に値します。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経た今、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされているにもかかわらず、指数市場は成熟した設計を持ち、チームは積極的にユーザー獲得プランを展開していますが、それでも相対的に低い市場の関心とシェアを維持しています。これは、ある程度、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備が整っていない可能性があることを示しています。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も不動産RWA製品を探求しています。Rippleは、そのチームがユーザーが不動産をトークン化し、担保ローンを行うことをサポートしようとしていると発表しました。MakerDAOもパートナーとともに不動産担保借入を支援しています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初のサービスは、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoは特別目的会社を設立し、不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成します。所有者はトークンを担保として融資を受けることができます。

第二の方法は住宅ローンによる資金調達であり、ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、固定金利で契約に対してローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的なオフラインモデルであり、顧客は通常、オフィスに訪問して書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあり、借り手がデフォルトした場合の訴訟の困難さや、不動産の所有権移転による「二重支払い」の問題が含まれます。これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する理由の一つである可能性があり、今後の不動産RWAはこれらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい概念であり、明確な市場規模が確立されておらず、リーダーシッププロジェクトも生まれていません。現在運営されているプロジェクトは、規模やユーザーベースの点で比較的小さいです。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制が必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用するか、不動産に関連する金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

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立法において、不動産RWAは明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの各規制当局はトークンの分類に関して意見が分かれ、国際的な規制枠組みの参考が欠如しています。このような規制の不一致はルールの不明確さとプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危険にさらしています。

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規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な企業が不動産RWAに挑戦し続けており、少数のプロジェクトは1〜2年間の運営を通じて限られた形で製品の実現可能性を証明しています。不動産は金融投資分野の中で非常に大きなセクターであり、関連する法的枠組みの構築と整備が進むにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎える可能性があります。

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