Aset Dunia Nyata Real Estat(RWA) Studi Proyek

Aset dunia nyata bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak 2018, dengan banyak kesamaan dengan tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas pada saat itu. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya imbal hasil yang signifikan, upaya awal ini gagal berkembang dengan baik.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Menggunakan obligasi pemerintah sebagai aset RWA untuk tokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah mapan serta lembaga keuangan tradisional mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA properti di pasar. Mereka bertujuan untuk memperluas pasar investasi properti, mendiversifikasi produk, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan dari proyek-proyek ini serta potensi pasarnya. Diskusi terutama mencakup kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar terkait di pasar properti Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Properti

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai tujuan berikut: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Terdapat tiga bentuk utama:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

2. produk indeks pasar real estat di wilayah tertentu.

3. token real estat digunakan untuk pinjaman dengan jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti yang dijalankan di blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi terfragmentasi, keduanya dapat menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, kerangka operasional mereka dapat memberikan referensi untuk proyek Real Estate RWA.

Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami telah mendapatkan pemahaman tentang kelebihan dan kekurangan mereka:

Kelebihan:

• Menurunkan ambang investasi
• Meningkatkan likuiditas aset
• Meningkatkan transparansi
• Menyederhanakan proses perdagangan
• Peluang investasi global

Kekurangan:

• Regulasi hukum tidak jelas
• Kompleksitas teknologi tinggi
• Biaya manajemen meningkat
• Perlindungan hak investor yang tidak memadai
• Kesulitan dalam penilaian nilai

Setiap proyek mengalami situasi yang berbeda dalam operasional nyata karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis, yang menggunakan metode berbeda dalam men-tokenisasi pasar real estat, dan memiliki representasi yang baik di masing-masing bidang. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produknya belum melalui verifikasi pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti real estate yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estate perumahan di Amerika Serikat melalui blockchain untuk investasi ritel.

RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan AS. Manajemen, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti dilakukan oleh lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti. Jika perusahaan tersebut gagal bayar, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti.

Sebagai contoh sebuah properti, total nilai 323.020 dolar AS, setiap token 52,10 dolar AS, total 6.200 token. Sewa bulanan 2.600 dolar AS, setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan 1.978 dolar AS, total tahunan 23.736 dolar AS. Setiap token mendapatkan distribusi 3,83 dolar AS, tingkat profit tahunan 7,35%.

RealT menyediakan 100% token kepada pasar, tanpa perlu berinvestasi bersama pelanggan, menjaga model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, sementara platform investasi hanya mengenakan biaya 2%. Metode ini memungkinkan tim RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan tokenisasi.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu mengurangi risiko, hal ini juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token, terutama dalam pemilihan dan pengawasan lembaga manajemen.

Berdasarkan data sepuluh token properti yang terjual habis terbaru, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, memastikan setiap token memiliki harga sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua pemegang properti memiliki lebih dari 1.000 orang.

Sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk ritel, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Menurut data blockchain, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan sekitar 150K hingga 180K dolar dalam dua tahun terakhir.

Dari struktur perusahaan, RealT telah mendirikan beberapa entitas di Delaware, termasuk entitas operasi inti, induk perusahaan real estate, serta serangkaian LLC yang didirikan untuk setiap properti investasi. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah pada satu properti tidak akan memengaruhi properti lainnya atau operasi induk perusahaan.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl membuat aset sintetis yang terkait dengan real estat tersedia untuk pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan indeks harga, yang menciptakan indeks real estat untuk area tertentu berdasarkan catatan penjualan historis. Investor dapat melakukan spekulasi tentang tren harga properti.

Metode ini menghindari masalah hukum yang terkait dengan transaksi properti nyata. Meskipun mungkin tidak sepenuhnya memenuhi standar RWA, Parcl telah mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan layak diperhatikan dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar AS. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya belum menarik perhatian banyak orang, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, desain pasar indeks sudah matang, dan tim secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna, namun tetap mempertahankan tingkat perhatian dan pangsa pasar yang relatif rendah. Ini menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjajaki produk RWA real estate. Ripple mengumumkan timnya sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman hipotek. MakerDAO juga bekerja sama dengan mitra untuk mendukung pinjaman hipotek properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, yang memperkenalkan dua produk terkait RWA real estat yang patut dicatat.

Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti yang ter-tokenisasi. Pemilik properti dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus dan membuat kontrak pintar untuk token properti. Pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk meminjam.

Jenis kedua adalah pembiayaan hipotek, di mana pengguna membeli properti dengan hipotek bank dan dapat men-token-kan kepemilikan untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, kemudian pelanggan membayar kembali pinjaman kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih merupakan model offline yang terpusat, di mana pelanggan biasanya perlu mengunjungi kantor untuk menyerahkan dokumen. Metode ini memiliki risiko yang jelas, seperti kesulitan dalam mengajukan tuntutan hukum ketika peminjam gagal bayar, serta masalah "double spending" yang disebabkan oleh transfer kepemilikan properti. Risiko-risiko ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi, di mana RWA real estat di masa depan memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk mengatasi masalah-masalah ini.

Kesimpulan

RWA real estat adalah konsep yang relatif baru, yang belum menetapkan ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek unggulan. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal ukuran dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi yang sangat patuh dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai target investasi untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memanfaatkan potensi RWA real estat secara maksimal, kemajuan legislatif dan kepatuhan operasional adalah hal yang tidak dapat diabaikan.

Dalam hal legislasi, RWA properti belum memiliki kerangka kerja yang jelas dan konsisten. Berbagai badan regulasi di AS memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, dan kurangnya referensi kerangka regulasi internasional. Inkonsistensi regulasi ini menyebabkan ketidakjelasan aturan dan kekacauan proses, mengancam investor potensial dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.

Meskipun status regulasi yang kacau, banyak perusahaan terkenal masih mencoba RWA real estat, dan sejumlah kecil proyek telah membuktikan kelayakan produk secara terbatas dalam 1-2 tahun operasional. Real estat sebagai sektor besar dalam bidang investasi keuangan, seiring dengan pembentukan dan penyempurnaan kerangka hukum yang relevan, RWA real estat diharapkan dapat mengalami perkembangan pesat.