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Analyse des projets de tokenisation immobilière : avantages, défis et développement futur
Actifs du monde réel immobilier(RWA)étude de projet
Les actifs du monde réel ne sont pas un concept nouveau sur le marché des crypto-monnaies, ils existent depuis 2018 et présentent de nombreuses similitudes avec la tokenisation d'actifs et l'émission de tokens de sécurité de l'époque. Cependant, en raison d'une réglementation insuffisante et d'un manque de rendements significatifs, ces premières tentatives n'ont pas pu se développer de manière mature.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État a considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins dans le secteur de la cryptographie. La tokenisation des obligations d'État en tant qu'actif réel (RWA) devient de plus en plus attrayante pour le secteur de la cryptographie. Certains projets DeFi matures ainsi que des institutions financières traditionnelles commencent à explorer les RWA.
Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché de l'investissement immobilier, à diversifier les produits et à réduire le seuil d'investissement. Cette étude analysera les avantages et les inconvénients de ces projets ainsi que le marché potentiel. La discussion portera principalement sur les politiques, réglementations et conditions du marché immobilier en Amérique du Nord.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté à l'échelle mondiale est de 26 600 milliards de dollars.
Le principal objectif du marché immobilier tokenisé est de réaliser les objectifs suivants : créer des produits d'investissement plus diversifiés et flexibles, attirer un groupe d'investisseurs plus large, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs. Il existe trois principales formes d'expression :
Financement de la propriété immobilière fragmentée 1).
Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).
De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la blockchain a également le potentiel d'améliorer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) et les actifs réels immobiliers (RWA) présentent de nombreuses similitudes en matière d'opportunités d'investissement fragmentées, permettant de réduire le seuil d'investissement et d'accroître la liquidité des actifs. Cependant, les REIT traditionnels ne permettent généralement pas aux investisseurs de bénéficier d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur cadre opérationnel peut servir de référence pour les projets RWA immobiliers.
En observant le fonctionnement des projets RWA liés à l'immobilier au cours des deux dernières années, nous avons acquis une certaine compréhension de leurs avantages et inconvénients :
Avantages :
Inconvénients :
Chaque projet rencontre des situations différentes dans son exploitation réelle en raison de la gestion et des méthodes de produit variées.
Analyse de cas
Ce chapitre sélectionne trois projets RWA dans le secteur immobilier pour une analyse, chacun utilisant différentes méthodes de tokenisation du marché immobilier et représentant des exemples significatifs dans leurs domaines respectifs. Il est important de noter que ces projets en sont encore à leurs débuts et que les produits n'ont pas encore été soumis à une validation de marché prolongée et étendue.
RealT
RealT a été lancé en 2019, étant l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation de l'immobilier résidentiel américain via la blockchain pour permettre aux investisseurs particuliers d'y participer.
RealT achète des biens immobiliers résidentiels et tokenise les propriétés détenues conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers des propriétés sont confiés à des tiers. Après déduction des frais, les loyers sont répartis entre les détenteurs de tokens. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de l'entreprise détentrice de la propriété. En cas de défaut de cette entreprise, les détenteurs de tokens ont le droit de désigner une autre entreprise pour gérer la propriété.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier d'une valeur totale de 323 020 dollars, avec chaque jeton à 52,10 dollars, soit un total de 6 200 jetons. Le loyer mensuel est de 2 600 dollars, après déduction de 622 dollars de frais d'exploitation et de gestion, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.
RealT offre 100 % de jetons sur le marché, sans avoir besoin d'investir aux côtés des clients, maintenant ainsi un modèle d'exploitation presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % de frais. Cette méthode permet à l'équipe de RealT de se concentrer sur la recherche de biens immobiliers éligibles et leur tokenisation.
Cependant, bien que la répartition de la propriété aide à diversifier les risques, elle pose également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop petite, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. Il peut y avoir des conflits d'intérêts entre RealT et les détenteurs de jetons, en particulier en ce qui concerne le choix et la supervision des organes de gestion.
Selon les données des dix derniers jetons immobiliers épuisés, RealT divise les biens immobiliers en un nombre différent de jetons, garantissant que chaque jeton coûte environ 50 dollars. La plupart des biens immobiliers sont situés à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux biens immobiliers ont plus de 1 000 détenteurs.
Environ 90 % des investisseurs investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent au-delà de ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant ainsi la liquidité du marché du logement.
Selon les données de la blockchain, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme représentent environ 2,5 % à 3 % des loyers, soit un revenu d'environ 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années.
D'un point de vue structurel, RealT a établi plusieurs entités dans l'État du Delaware, y compris une entité opérationnelle centrale, une société mère de l'immobilier, ainsi qu'une série de LLC créées pour chaque bien immobilier d'investissement. Cette structure vise à garantir que les problèmes d'un bien immobilier donné n'affectent pas les autres biens ou l'exploitation de la société mère.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl utilise une architecture AMM pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles sur le marché. Parcl a lancé un indice de prix, créant un indice immobilier pour des zones spécifiques basé sur l'historique des ventes. Les investisseurs peuvent spéculer sur les tendances des prix des propriétés.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à la vente immobilière réelle. Bien qu'elle ne soit peut-être pas entièrement conforme aux normes RWA, Parcl a reçu des investissements de nombreuses entreprises renommées, ce qui mérite d'être noté lors de la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers.
Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une valeur totale verrouillée (TVL) de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit Parcl soit facile à utiliser et que les mises à niveau soient rapides, le marché des indices est bien conçu et l'équipe lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs, il maintient néanmoins un niveau d'attention et une part de marché relativement faibles. Cela indique dans une certaine mesure que le marché des cryptomonnaies n'est peut-être pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également les produits RWA liés à l'immobilier. Ripple a annoncé que son équipe essaie de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation de biens immobiliers et l'octroi de prêts hypothécaires. MakerDAO collabore également avec des partenaires pour soutenir le prêt hypothécaire immobilier.
Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022, introduisant deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.
Le premier service est un prêt basé sur la propriété tokenisée. Les propriétaires peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno, et après approbation, Reinno créera une société à but spécial et établira un contrat intelligent pour tokeniser la propriété. Les propriétaires peuvent utiliser les tokens comme garantie pour obtenir un prêt.
La deuxième méthode est le financement par emprunt immobilier. Après avoir acheté un bien immobilier avec un prêt immobilier bancaire, l'utilisateur peut tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt immobilier bancaire, et le client rembourse ensuite le prêt au protocole à un taux d'intérêt fixe.
L'exploitation de Reinno reste un modèle centralisé hors ligne, les clients devant généralement se rendre au bureau pour soumettre des documents. Cette méthode présente des risques évidents, tels que la difficulté d'intenter une action en justice en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, ainsi que le problème de "double dépense" résultant du transfert de propriété immobilière. Ces risques pourraient être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse d'opérer, à l'avenir, les RWA immobiliers nécessiteront un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA est un concept relativement nouveau, qui n'a pas encore établi de taille de marché claire ni généré de projets phares. Les projets actuellement en cours sont relativement petits en termes d'échelle et de base d'utilisateurs. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé, ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement, afin de réduire les risques opérationnels. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, des progrès législatifs et une conformité opérationnelle sont indispensables.
En matière de législation, les RWA immobiliers n'ont pas encore établi un cadre clair et cohérent. Les différentes agences de régulation américaines ont des divergences sur la classification des tokens, et il manque une référence à un cadre réglementaire international. Cette incohérence réglementaire entraîne un manque de clarté des règles et un processus confus, menaçant ainsi les investisseurs potentiels et mettant en péril la viabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré un cadre réglementaire confus, de nombreuses entreprises de renom continuent d'essayer les RWA immobiliers, et quelques projets ont limitément prouvé la faisabilité des produits au cours de 1 à 2 ans d'exploitation. L'immobilier, en tant que secteur de grande envergure dans le domaine des investissements financiers, devrait connaître un développement rapide avec l'établissement et l'amélioration du cadre légal associé.