Analyse des projets RWA immobiliers : discussion sur les avantages et inconvénients ainsi que le potentiel du marché

Explorer la tokenisation des actifs réels : étude de marché sur l'immobilier RWA

Introduction

Le concept d'actifs réels ( RWA ) n'est pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, remontant au moins à la tokenisation d'actifs en 2018 et à l'émission de jetons de sécurité ( STO ). Cependant, en raison d'un cadre réglementaire encore immature et d'un manque d'avantages significatifs en matière de rendements potentiels, ces premières tentatives n'ont pas évolué vers des segments de marché matures.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé le taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. En conséquence, certains projets DeFi bien connus ainsi que des institutions financières traditionnelles et même certains gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir de manière multiple le marché des investissements immobiliers, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude réalise une analyse de cas de tels projets afin d'explorer les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets sont principalement destinés aux actifs et aux investisseurs immobiliers en Amérique du Nord, la discussion des politiques, des réglementations et des conditions du marché sera principalement centrée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine plein d'opportunités d'investissement. Les données de mars 2023 montrent que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la taille du marché immobilier mondial coté s'élève à 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

  1. propriété immobilière décentralisée pour le financement.

Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

  1. va tokeniser les biens immobiliers en tant que garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont également renforcé la transparence et la gouvernance démocratique des actifs immobiliers.

Si vous êtes familier avec les fonds d'investissement immobilier (REIT), il s'agit d'une entreprise qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générant des revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires une opportunité d'investissement similaire à celle des fonds communs de placement, leur permettant d'obtenir des revenus basés sur des dividendes et des rendements totaux, et contribuent à la croissance du marché immobilier de la région. Les REIT et les RWA immobiliers présentent des similitudes dans la fourniture d'opportunités d'investissement immobilier diversifiées, réduisant efficacement le seuil d'investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation d'actifs et leur structure d'investissement fournissent un solide modèle aux projets RWA immobiliers dans un cadre réglementaire strict.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

Briques et Blocs : Une Étude de l'Immobilier sur le Marché RWA

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les attributs mentionnés ci-dessus. En examinant des cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations variées dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets RWA immobiliers. Chaque projet utilise une méthode différente pour la tokenisation du marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine respectif. Il est à noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et approfondis.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur la disponibilité des biens immobiliers résidentiels américains pour l'investissement via la blockchain Ethereum et Gnosis ( principalement sur Gnosis ).

RealT acquiert des propriétés résidentielles et tokenise les entités qui détiennent des contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont délégués à des tiers gestionnaires. Après déduction des dépenses, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés qui détiennent des actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site web, en cas de défaut de paiement de la société, les propriétaires de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant les contrats de propriété. Il convient de noter qu'ils ne sont pas obligés d'investir conjointement dans les propriétés qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de la propriété reçoivent chaque mois une part des revenus locatifs de la propriété, hors environ 2,5 % de réserve d'entretien et de frais de gestion, généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons comme exemple cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6 200 jetons a été émis. La propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel s'élève à 1 978 dollars, soit un revenu annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annualisé de 7,35 %.

Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market

Pour cette propriété, RealT propose 100% de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un mode de fonctionnement presque sans risque. L'organisme de gestion prélève 8% du loyer et des frais de maintenance restants, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser un temps de gestion considérable, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Un problème survient lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont si faibles que les coûts de gestion de l'entreprise deviennent non viables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une entité de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent si l'entité de gestion embauchée est financièrement viable. D'un autre côté, si la part de RealT est très faible, RealT peut manquer de motivation suffisante pour choisir adéquatement l'entité de gestion ou s'impliquer dans le processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont également du mal à superviser efficacement l'entité de gestion.

J'ai sélectionné les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé un explorateur de blockchain pertinent pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Briques et Blocs : Une Étude de l'Immobilier dans le Marché RWA

Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en différentes quantités de jetons, rendant le prix de chaque jeton d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinons ces données avec le nombre de jetons de chaque détenteur pour comprendre l'étendue de l'investissement des investisseurs de RealT.

Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ( adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme varient en fonction des frais d'entretien, des assurances et des impôts, se situant entre 2,5 % et 3 % du loyer, ce qui représente environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT ne rend pas obligatoire la participation à l'investissement immobilier, et qu'il n'y a pas de restrictions claires ou de lignes directrices sur le degré de participation si un investissement est choisi, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas encore été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware, en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT crée un Series LLC correspondant pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et des jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

Briques et Blocs : Une Étude de l'Immobilier sur le Marché RWA

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix des marchés immobiliers du monde entier. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques via une architecture AMM. Parcl introduit le feed de prix Parcl Labs, qui crée des indices pour l'immobilier dans des régions spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, en prenant des positions longues ou courtes sur les prix de l'immobilier.

Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car il n'y a pas d'implication de biens immobiliers réels dans le fonctionnement de la plateforme. Certains pourraient remettre en question si c'est vraiment un projet RWA immobilier, car il ne correspond pas aux normes mentionnées ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de certaines grandes figures de l'industrie. Il est raisonnable de l'inclure dans la discussion pour montrer la diversité des possibilités des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une valeur totale verrouillée de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble n'avoir attiré que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et rapidement développés. Les prix de Parcl Labs sont bien conçus et faciles à utiliser.

Briques et Blocs : Une étude de l'immobilier sur le marché RWA

Dans le domaine de l'exploitation, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter les produits d'indice immobilier.

Reinno

Certain grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie pour des prêts. En juillet, une entreprise de blockchain a annoncé que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. Une plateforme de prêt décentralisée a été intégrée à une autre plateforme pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT propose une option utilisant des biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, bien que ce service soit limité aux jetons qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt sur jeton et n'augmente pas substantiellement la liquidité en capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels immobiliers (RWA) qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de l'immobilier. Lorsqu'un propriétaire a besoin de financement, il peut soumettre des documents immobiliers à Reinno. Après approbation, Reinno créera une société à but spécial pour la transaction dans le Delaware. Ensuite, Reinno fournira des services pour l'immobilier.

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Commentaire
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defi_detectivevip
· Il y a 23h
Ce piège est plutôt bien fait.
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StablecoinEnjoyervip
· 07-16 00:13
On recommence à spéculer sur les RWA...
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NFTRegretDiaryvip
· 07-16 00:04
Il est temps de couper à nouveau les poireaux~
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AirdropHunterZhangvip
· 07-15 23:57
entrer dans une position de RWA, ça sonne juste brillant
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HackerWhoCaresvip
· 07-15 23:55
Qu'est-ce qui peut être fait, de toute façon, la régulation est toujours à nos trousses.
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