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Análisis de proyectos de tokenización de bienes raíces: ventajas, desafíos y desarrollo futuro
Activos del mundo real en bienes raíces ( RWA ) investigación del proyecto
Los activos del mundo real no son un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas; ya existían en 2018 y tenían muchas similitudes con la tokenización de activos y la emisión de tokens de valores de esa época. Sin embargo, debido a la falta de regulación y la ausencia de retornos significativos, estos primeros intentos no lograron madurar.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., los rendimientos de los bonos del gobierno superaron significativamente las tasas de interés de los préstamos en stablecoins de la industria cripto. La tokenización de los bonos del gobierno como activos del mundo real (RWA) se vuelve cada vez más atractiva para la industria cripto. Algunos proyectos DeFi maduros y entidades financieras tradicionales han comenzado a explorar los RWA.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Su objetivo es ampliar el mercado de inversiones en bienes raíces, diversificar productos y reducir las barreras de entrada a la inversión. Este estudio analizará las ventajas y desventajas de estos proyectos, así como el mercado potencial. La discusión se centrará principalmente en las políticas, regulaciones y condiciones del mercado inmobiliario en América del Norte.
Métodos para tokenizar el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario es un vasto campo lleno de oportunidades de inversión. Un estudio de marzo de 2023 muestra que el mercado inmobiliario que cotiza en Norteamérica tiene un valor de 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario global que cotiza alcanza los 2.66 billones de dólares.
La demanda central del mercado inmobiliario tokenizado es lograr los siguientes objetivos: crear productos de inversión más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores y mejorar la liquidez y el valor de los activos. Las principales formas de expresión son tres:
Financiamiento de la propiedad inmobiliaria fragmentada 1).
Producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas 2).
Además, la tokenización de bienes raíces en la cadena también tiene el potencial de aumentar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces ( REIT ) tienen muchas similitudes con los activos respaldados por bienes raíces (RWA) en la provisión de oportunidades de inversión fragmentadas, ya que ambos pueden reducir la barrera de entrada a la inversión y mejorar la liquidez de los activos. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su marco operativo puede servir de referencia para proyectos de RWA inmobiliarios.
A través de la observación de la operación de los proyectos RWA en el sector inmobiliario en los últimos dos años, hemos adquirido cierta comprensión de sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Desventajas:
Cada proyecto enfrenta diferentes situaciones en la operación real debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto.
Análisis de casos
Este capítulo selecciona tres proyectos RWA de bienes raíces para su análisis, que utilizan diferentes métodos para tokenizar el mercado inmobiliario y son representativos en sus respectivos campos. Es importante señalar que estos proyectos aún se encuentran en una etapa temprana y los productos no han sido sometidos a una validación de mercado prolongada y amplia.
RealT
RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en tokenizar la propiedad residencial en Estados Unidos a través de blockchain para la inversión minorista.
RealT compra propiedades residenciales y tokeniza las propiedades mantenidas de acuerdo con las regulaciones de Estados Unidos. La gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres de la propiedad son responsabilidad de una tercera parte. Después de deducir los gastos, el alquiler se distribuye a los poseedores de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente aislado de la empresa que posee la propiedad. Si la empresa incumple, los propietarios de tokens tienen el derecho de designar a otra empresa para gestionar la propiedad.
Tomemos como ejemplo una propiedad con un valor total de 323,020 dólares, cada token a 52.10 dólares, con un total de 6,200 tokens. El alquiler mensual es de 2,600 dólares, y después de deducir 622 dólares en costos de operación y gestión, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una tasa de rentabilidad anual del 7.35 %.
RealT ofrece al mercado un 100% de tokens, sin necesidad de co-invertir con los clientes, manteniendo un modelo de operación prácticamente libre de riesgos. La entidad gestora obtiene un 8% de los alquileres, mientras que la plataforma de inversión solo cobra un 2% de comisión. Este enfoque permite al equipo de RealT concentrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a diversificar el riesgo, también presenta desafíos. Cuando la participación de los inversores es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa pueden volverse insostenibles. Puede existir un conflicto de intereses entre RealT y los tenedores de tokens, especialmente en lo que respecta a la selección y supervisión de las instituciones de gestión.
Según los últimos datos de diez tokens de propiedades agotados, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokens, asegurando que el precio de cada token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de tokens, y dos propiedades tienen más de 1,000 titulares.
Aproximadamente el 90% de los inversores invierten menos de 500 dólares, el 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más que esta cantidad. Esto indica que RealT ha tenido cierto éxito en la creación de un mercado de inversión inmobiliaria para minoristas, aumentando la liquidez en el mercado de la vivienda.
Según los datos de blockchain, RealT ha distribuido un total de aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma son aproximadamente del 2.5% al 3% del alquiler, lo que equivale a unos ingresos de entre 150K y 180K dólares en los últimos dos años.
Desde la estructura de la empresa, RealT ha establecido múltiples entidades en Delaware, incluyendo la entidad operativa principal, la empresa matriz de bienes raíces, así como una serie de LLC establecidas para cada propiedad de inversión. Esta estructura tiene como objetivo asegurar que los problemas de una propiedad individual no afecten a las otras propiedades o a la operación de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl utiliza una estructura AMM para ofrecer activos sintéticos relacionados con bienes raíces en el mercado. Parcl ha lanzado un índice de precios, creando un índice inmobiliario para áreas específicas basado en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades.
Este método evita los problemas legales relacionados con la compra y venta de propiedades reales. Aunque puede que no cumpla completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de muchas empresas reconocidas, lo cual merece atención al discutir la diversificación de productos RWA en el sector inmobiliario.
La red de prueba de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que los productos de Parcl son fáciles de usar y actualizan rápidamente, el diseño del mercado de índices es maduro, y el equipo está activamente lanzando planes para la adquisición de usuarios, todavía mantiene un nivel relativamente bajo de atención y participación en el mercado. Esto indica, en cierta medida, que el mercado de criptomonedas puede no estar aún preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando productos RWA en bienes raíces. Ripple anunció que su equipo está intentando apoyar a los usuarios en la tokenización de propiedades y en la obtención de hipotecas. MakerDAO también está apoyando el préstamo hipotecario de bienes raíces junto con sus socios.
Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022, que introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar.
El primero es un servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas. Los propietarios de propiedades pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno, y una vez aprobados, Reinno creará una sociedad de propósito especial y un contrato inteligente para la tokenización de la propiedad. Los propietarios pueden utilizar los tokens como garantía para obtener préstamos.
El segundo tipo es el financiamiento de hipotecas, donde los usuarios pueden tokenizar la propiedad después de comprar bienes raíces con una hipoteca bancaria. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar la hipoteca bancaria, y el cliente luego reembolsa el préstamo al protocolo a una tasa de interés fija.
La operación de Reinno sigue siendo un modelo centralizado y fuera de línea, donde los clientes a menudo necesitan visitar la oficina para presentar documentos. Este método presenta riesgos evidentes, como la dificultad de demandar en caso de incumplimiento por parte del prestatario, así como el problema de "doble gasto" que surge de la transferencia de propiedad inmobiliaria. Estos riesgos podrían ser una de las razones por las que el proyecto deja de operar; en el futuro, los activos reales respaldados por bienes raíces (RWA) necesitarán un marco legal más maduro para resolver estos problemas.
Conclusión
RWA inmobiliario es un concepto relativamente nuevo, que aún no ha establecido un tamaño de mercado claro ni ha producido proyectos líderes. Los proyectos actualmente en operación son relativamente pequeños en escala y base de usuarios. Este campo necesita una operación regulada estricta y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan una estructura corporativa de aislamiento de riesgos o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar plenamente el potencial de RWA inmobiliario, el progreso legislativo y la conformidad operativa son indispensables.
En términos de legislación, los RWA inmobiliarios aún no han establecido un marco claro y consistente. Las diversas agencias reguladoras en EE. UU. tienen discrepancias en la clasificación de tokens y carecen de un marco regulatorio internacional de referencia. Esta inconsistencia regulatoria conduce a reglas poco claras y a un proceso caótico, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en riesgo la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar del estado regulatorio confuso, muchas empresas reconocidas todavía están intentando activos reales de bienes raíces (RWA), y unos pocos proyectos han demostrado de manera limitada la viabilidad del producto en 1-2 años de operación. Dado que la propiedad inmobiliaria es un sector de gran envergadura en el ámbito de las inversiones financieras, se espera que los RWA de bienes raíces experimenten un rápido desarrollo con el establecimiento y la mejora del marco legal correspondiente.