Explorando la tokenización de activos reales: Estudio de mercado de bienes raíces RWA

Introducción

El concepto de activos reales ( RWA ) no es algo nuevo en el mercado de criptomonedas, al menos se puede remontar a la tokenización de activos en 2018 y la emisión de tokens de tipo securitizado ( STO ). Sin embargo, debido a que el marco regulatorio aún no está maduro y los retornos potenciales carecen de ventajas significativas, estos primeros intentos no se han desarrollado en segmentos de mercado maduros.

En 2022, con el aumento continuo de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense superó significativamente las tasas de interés de préstamos en stablecoins en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del Tesoro de EE. UU. en RWA se volvió cada vez más atractiva para la industria de las criptomonedas. Como resultado, algunos proyectos DeFi conocidos, así como instituciones financieras tradicionales e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria en múltiples aspectos, enriquecer los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores inmobiliarios. Este estudio realiza un análisis de casos de tales proyectos para explorar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, la discusión sobre políticas, regulaciones y condiciones del mercado se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos del mercado de tokenización inmobiliaria

El mercado inmobiliario es un amplio campo lleno de oportunidades de inversión. Los datos de marzo de 2023 muestran que el valor del mercado inmobiliario que cotiza en Norteamérica alcanza los 1.3 billones de dólares, mientras que el tamaño del mercado inmobiliario que cotiza a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo central de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a un grupo de inversores más amplio, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:

1. propiedad inmobiliaria descentralizada para financiamiento.

2. producto del índice del mercado inmobiliario de una zona específica.

3. utilizará la tokenización de bienes raíces como colateral.

Además, la tokenización y la integración de blockchain también han mejorado la transparencia de los activos inmobiliarios y la gobernanza democrática.

Si estás familiarizado con los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ), son compañías que poseen, operan o financian bienes raíces para generar ingresos. Los REIT ofrecen a los inversores comunes una oportunidad de inversión similar a la de los fondos mutuos, brindándoles la oportunidad de obtener ingresos basados en dividendos y un retorno total, y ayudan al crecimiento del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los activos inmobiliarios RWA tienen similitudes en ofrecer oportunidades de inversión inmobiliaria diversificada, reduciendo efectivamente la barrera de entrada y aumentando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen oportunidades de gestión o propiedad a los inversores, manteniendo un modelo operativo centralizado. A pesar de esto, su rigurosa revisión de activos y estructura de inversión proporcionan un sólido esquema para los proyectos de RWA inmobiliario dentro de un marco regulatorio estricto.

En los últimos dos años de operación de proyectos RWA en bienes raíces, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Normalmente, los proyectos de RWA en bienes raíces tienen las propiedades mencionadas. Tras analizar casos específicos, descubrí que, debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en la operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he seleccionado tres proyectos de RWA en bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para la tokenización del mercado inmobiliario y es el más popular en su respectivo campo. Es importante señalar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido sometidos a una validación y prueba de mercado prolongadas y extensas.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA en el mercado, centrándose en hacer que los bienes raíces residenciales en EE. UU. sean accesibles para la inversión a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis, principalmente en Gnosis (.

RealT adquiere propiedades residenciales y las tokeniza según la normativa estadounidense, otorgando contratos de propiedad a entidades. La gestión, mantenimiento y cobro de alquileres de estas propiedades se delega a una entidad de gestión externa. Después de deducir los gastos, los ingresos por alquiler generados por propiedades específicas se distribuyen entre sus titulares de Token. Aunque RealT supervisa el proceso de tokenización, legalmente son diferentes de las empresas que poseen activos inmobiliarios. Según su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de Token retienen el derecho de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de la propiedad. Es importante destacar que no exigen obligatoriamente co-invertir en las propiedades que introducen al mercado. Los titulares de Token de la propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo una reserva de mantenimiento y honorarios de gestión de aproximadamente el 2.5%, que suele ser alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se emitieron un total de 6,200 tokens. La propiedad genera ingresos por alquiler de 2,600 dólares al mes. Después de deducir los costos de operación y gestión por un total de 622 dólares, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, y los ingresos anuales son de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con un rendimiento anualizado del 7.35%.

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Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% de los Token, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes y mantiene un modelo de operación casi sin riesgos. La entidad administradora cobra el 8% del alquiler y el resto de las tarifas de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra el 2% para la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad administradora y la supervisión de la gestión. A través de este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo en la gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a los inversores a compartir riesgos, también plantea desafíos. Surge un problema cuando los intereses financieros de los inversores son tan pequeños que los costos de gestión de la empresa se vuelven inviables. Un informe explica el conflicto de intereses entre los titulares de monedas de bienes raíces y RealT. RealT elige una institución de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, puede tener un impacto negativo en la liquidez del token, y los accionistas minoritarios también pueden convertirse en parásitos. Estos propietarios pueden esperar que los grandes accionistas supervisen si la institución de gestión contratada es viable financieramente. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de suficientes incentivos para elegir adecuadamente la institución de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también pueden tener dificultades para supervisar efectivamente a la institución de gestión.

He seleccionado los diez últimos Tokens agotados en el mercado de RealT y he utilizado un explorador de blockchain relacionado para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

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Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokenización, haciendo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con alrededor de 500 titulares de Token, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, combinemos estos datos con la cantidad de Token que posee cada titular para entender el rango de inversión de los inversores de RealT.

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Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esta cantidad. Esto indica que RealT ha logrado en cierta medida crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y mejorar la liquidez del mercado de vivienda.

Según los datos de la transacción de la billetera RealT ) dirección de la billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en renta total. Las tarifas de la plataforma fluctúan entre el 2.5% y el 3% de la renta, dependiendo de los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, lo que equivale a unos 150,000 a 180,000 dólares en ingresos de la plataforma durante los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no obliga a participar en inversiones inmobiliarias, y si se elige invertir, no hay restricciones claras ni directrices sobre el nivel de participación, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han divulgado.

Desde la perspectiva de la estructura corporativa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware, como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades a través de un contrato con una empresa. Por último, RealT establece una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee una propiedad específica y los Tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz bajo RealT.

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) Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario en todo el mundo. Parcl se utiliza para obtener exposición perpetua a activos sintéticos mediante la arquitectura AMM. Parcl introduce el suministro de precios de Parcl Labs, que crea índices para bienes raíces en áreas específicas basados en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de la propiedad, pudiendo ir en largo o en corto sobre el precio de los bienes raíces.

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Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que la operación de la plataforma no involucra bienes raíces reales. Algunos podrían cuestionar si realmente es un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, que ha recibido inversiones de grandes nombres de la industria. Incluirlo en la discusión es razonable para mostrar la diversidad de posibilidades en RWA de bienes raíces.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente el valor total bloqueado es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen diario de operaciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl están simplificados y se desarrollan rápidamente. El suministro de precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

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En términos de operaciones, el equipo de Parcl ha lanzado activamente programas de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está preparado para aceptar productos de índice inmobiliario.

) Reinno

Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como garantía para préstamos. En julio, la empresa de blockchain anunció que su equipo de moneda digital del banco central está trabajando en esta dirección. Una plataforma de préstamos descentralizada se ha integrado con una plataforma para apoyar los préstamos hipotecarios de bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como garantía para préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. Esencialmente, este servicio es más similar a productos de préstamos de tokens y no ha aumentado sustancialmente la liquidez de capital para los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que cesó operaciones en 2022. Aunque no dejó mucha huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con los activos reales (RWA) en el sector inmobiliario que merecen ser mencionados.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobados, Reinno creará una empresa de propósito especial para la transacción en Delaware. Luego, Reinno proporcionará financiación para los bienes raíces.