الأصول الحقيقية للعقارات ( RWA ) بحث المشروع

الأصول الحقيقية ليست بمفهوم جديد في سوق العملات المشفرة، فقد وجدت منذ عام 2018، ولديها العديد من أوجه التشابه مع توكنات الأصول وإصدارات توكنات الأوراق المالية في ذلك الوقت. ومع ذلك، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور بشكل ناضج بسبب عدم وجود تنظيم كاف وافتقارها للعوائد الملحوظة.

في عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عوائد السندات الحكومية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض لعملات الاستقرار في صناعة التشفير. أصبح توكينج السندات الحكومية كأصل حقيقي (RWA) أكثر جاذبية لصناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi الناضجة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف RWA.

على مدى العامين الماضيين، ظهرت بعض مشاريع الأصول الحقيقية العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وتنويع المنتجات، وتقليل عوائق الاستثمار. ستقوم هذه الدراسة بتحليل مزايا وعيوب هذه المشاريع والأسواق المحتملة. ستتناول المناقشة السياسات واللوائح وظروف السوق ذات الصلة بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكنيزيشن في سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية بلغت 1.3 تريليون دولار، بينما بلغت قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

الهدف الأساسي من سوق العقارات الرمزية هو تحقيق الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة واسعة من المستثمرين، وزيادة سيولة الأصول وقيمتها. هناك ثلاث صيغ رئيسية:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. توكنات العقارات تستخدم كضمان للقروض.

علاوة على ذلك، فإن توكن العقارات على السلسلة لديه أيضًا القدرة على تعزيز الشفافية في الأصول والديمقراطية في الحوكمة.

تتمتع صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) والامتلاك الفعلي للعقارات RWA بالعديد من أوجه التشابه في تقديم فرص استثمار مجزأة، حيث يمكن أن تقلل من عتبة الاستثمار وتعزز من سيولة الأصول. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية لا توفر عادةً فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج التشغيل المركزي. على الرغم من ذلك، يمكن أن يوفر إطار عملها مرجعًا لمشاريع RWA العقارية.

من خلال متابعة تشغيل مشاريع RWA العقارية في العامين الماضيين، لدينا بعض الفهم لمزاياها وعيوبها:

المزايا:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة سيولة الأصول
• زيادة الشفافية
• تبسيط عملية التداول
• فرص الاستثمار العالمية

العيوب:

• عدم وضوح التنظيم القانوني
• تعقيد تقني عال
• زيادة تكلفة الإدارة
• ضعف حماية حقوق المستثمرين
• صعوبة تقييم القيمة

كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في العمليات الفعلية بسبب اختلاف طرق الإدارة والمنتجات.

تحليل الحالة

تختار هذه الفصل ثلاثة مشاريع RWA للعقارات للتحليل، حيث تتبنى طرقًا مختلفة لتوكنينغ سوق العقارات، ولها تمثيل في مجالاتها الخاصة. يجب ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مرحلة مبكرة، والمنتجات لم يتم التحقق منها على نطاق واسع وطويل في السوق بعد.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية، يركز على توكين العقارات السكنية الأمريكية من خلال blockchain لتوفير فرص الاستثمار للأفراد.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وتقوم بتوكنة العقارات التي تمتلكها وفقًا للتشريعات الأمريكية. يتم إدارة وصيانة وجمع الإيجارات من قبل جهة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات على حاملي التوكنات. تتحمل RealT مسؤولية عملية التوكنة، لكن هناك فصل قانوني بينها وبين الشركة المالكة للعقار. إذا قامت هذه الشركة بالتخلف عن السداد، يحق لحاملي التوكنات تعيين شركة أخرى لإدارة العقار.

كمثال على عقار واحد، القيمة الإجمالية 323,020 دولار، سعر كل رمز 52.10 دولار، بإجمالي 6,200 رمز. الإيجار الشهري 2,600 دولار، بعد خصم 622 دولار من تكاليف التشغيل والإدارة، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولار، والإجمالي السنوي 23,736 دولار. يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل الربح السنوي 7.35%.

تقدم RealT 100% من الرموز إلى السوق دون الحاجة إلى الاستثمار المشترك مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تحصل الإدارة على 8% من الإيجارات، بينما تتقاضى منصة الاستثمار 2% فقط كرسوم. تتيح هذه الطريقة لفريق RealT التركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وتوكنتها.

ومع ذلك، على الرغم من أن توزيع الملكية يساعد في توزيع المخاطر، إلا أنه يواجه تحديات. عندما يستثمر المستثمرون بنسبة صغيرة جداً، قد تصبح تكاليف إدارة الشركة غير مستدامة. قد يكون هناك تضارب في المصالح بين RealT وحاملي الرموز، وخاصة في اختيار والإشراف على الهيئات الإدارية.

وفقًا لبيانات عشرة رموز عقارية تم بيعها بالكامل مؤخرًا، تقوم RealT بتوزيع العقارات على عدد مختلف من الرموز، مع ضمان أن يكون سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، بينما يتجاوز عدد حاملي عقارين 1,000 شخص.

حوالي 90٪ من المستثمرين يستثمرون أقل من 500 دولار، و9٪ يستثمرون من 500 إلى 2,000 دولار، و1٪ يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT قد نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للأفراد، مما زاد من سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات blockchain، قامت RealT بتوزيع حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. تبلغ رسوم المنصة حوالي 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150K إلى 180K دولار من الإيرادات على مدار العامين الماضيين.

من حيث الهيكل التنظيمي، قامت RealT بتأسيس عدة كيانات في ولاية ديلاوير، بما في ذلك الكيان الرئيسي للعمليات، والشركة الأم للعقارات، بالإضافة إلى سلسلة من شركات ذات مسؤولية محدودة تم تأسيسها لكل عقار استثماري. يهدف هذا الهيكل إلى ضمان أن المشاكل المتعلقة بمكان واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو على عمليات الشركة الأم.

باركل

باركل هي منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. تقوم باركل من خلال هيكل AMM بطرح الأصول التركيبية المتعلقة بالعقارات في السوق. أطلقت باركل مؤشر الأسعار، الذي ينشئ مؤشرات عقارية لمناطق معينة بناءً على سجلات المبيعات التاريخية. يمكن للمستثمرين المضاربة على اتجاهات أسعار العقارات.

تجنب هذه الطريقة المشكلات القانونية المتعلقة بعمليات شراء وبيع العقارات الفعلية. على الرغم من أنها قد لا تتوافق تمامًا مع معايير RWA، إلا أن Parcl حصلت على استثمارات من العديد من الشركات الشهيرة، مما يجعلها تستحق الاهتمام عند مناقشة تنويع منتجات RWA العقارية.

تم إطلاق شبكة Parcl الاختبارية في مايو 2022 على Solana، ويبلغ إجمالي القيمة المقفلة حاليًا 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم تجذب الكثير من الانتباه، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

على الرغم من أن منتج Parcl سهل الاستخدام ويشهد ترقيات سريعة، وتصميم سوق المؤشرات ناضج، والفريق نشط في إطلاق خطط لجذب المستخدمين، إلا أنه لا يزال يحتفظ بمستوى منخفض نسبيًا من الاهتمام والحصة في السوق. وهذا يشير إلى حد ما إلى أن سوق العملات المشفرة قد لا يكون مستعدًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض شركات العملات المشفرة الكبرى أيضًا منتجات RWA العقارية. أعلنت Ripple أن فريقها يحاول دعم المستخدمين في تحويل العقارات إلى رموز وإجراء الرهن العقاري. كما تدعم MakerDAO مع شركائها الإقراض العقاري المضمون.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022، وقد قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

الأول هو خدمة القروض القائمة على توكن العقارات. يمكن لمالكي العقارات تقديم وثائق العقارات إلى Reinno، وبعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص وإنشاء عقد ذكي لتوكن العقار. يمكن للمالكين استخدام التوكن كضمان للحصول على القروض.

النوع الثاني هو تمويل الرهن العقاري، حيث يقوم المستخدم بشراء العقار من خلال رهن بنك، ثم يمكنه تحويل ملكية العقار إلى رموز لتمويله. تُستخدم الأموال التي تم الحصول عليها لسداد رهن البنك، ثم يقوم العميل بسداد القرض إلى الاتفاقية بمعدل فائدة ثابت.

تستمر عمليات Reinno في نموذج مركزي غير متصل بالإنترنت، حيث يحتاج العملاء عادةً إلى زيارة المكتب لتقديم المستندات. تحتوي هذه الطريقة على مخاطر واضحة، مثل صعوبة مقاضاة المقترضين في حالة التخلف عن السداد، بالإضافة إلى مشكلة "الإنفاق المزدوج" الناتجة عن نقل ملكية العقارات. قد تكون هذه المخاطر واحدة من الأسباب التي تؤدي إلى توقف المشروع عن العمل، وستحتاج الأصول العقارية RWA في المستقبل إلى إطار قانوني أكثر نضجًا لمعالجة هذه القضايا.

الاستنتاج

تمثل RWA العقارية مفهومًا جديدًا نسبيًا، ولم يتم بعد تحديد حجم السوق بوضوح أو إنتاج مشاريع رائدة. المشاريع الحالية تعمل على نطاق صغير نسبيًا من حيث الحجم وقاعدة المستخدمين. يتطلب هذا المجال عمليات تشغيل صارمة ومتوافقة مع القوانين وإطار قانوني ناضج. تتبنى بعض المشاريع هيكل شركات معزول عن المخاطر، أو تختار منتجات مالية مرتبطة بالعقارات كأهداف استثمارية لتقليل مخاطر التشغيل. ومع ذلك، فإن التقدم التشريعي والتوافق التشغيلي لا غنى عنهما لإطلاق كامل إمكانيات RWA العقارية.

فيما يتعلق بالتشريع، لم يتم إنشاء إطار عمل واضح ومتسق للأصول العقارية المدعومة بالرموز (RWA). هناك تباين بين الهيئات التنظيمية الأمريكية بشأن تصنيف الرموز، ويفتقر إلى مرجع إطار تنظيمي دولي. تؤدي هذه التناقضات في التنظيم إلى عدم وضوح القواعد وارتباك في الإجراءات، مما يهدد المستثمرين المحتملين ويعرض الجدوى طويلة الأمد لتوكني العقارات للخطر.

على الرغم من الحالة المضطربة للرقابة، لا تزال العديد من الشركات المعروفة تحاول RWA العقارات، وقد أثبت عدد قليل من المشاريع بشكل محدود جدوى المنتج خلال عام إلى عامين من التشغيل. تعتبر العقارات من القطاعات الكبيرة في مجال الاستثمارات المالية، ومع إنشاء وتحسين الإطار القانوني المناسب، من المتوقع أن تشهد RWA العقارات نمواً سريعاً.