استكشاف ترميز الأصول الحقيقية: دراسة سوق العقارات RWA

المقدمة

إن مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) ليس شيئًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، حيث يمكن تتبعه على الأقل إلى ترميز الأصول عام 2018 وإصدار الرموز الأمنية ( STO ). ومع ذلك، لم تتطور هذه المحاولات المبكرة لتصبح شريحة سوق ناضجة بسبب عدم نضوج الإطار التنظيمي وغياب المزايا الكبيرة في العوائد المحتملة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الاقتراض للعملات المستقرة في سوق العملات المشفرة. وبالتالي، أصبح ترميز الأصول في سندات الخزانة الأمريكية أكثر جاذبية لصناعة العملات المشفرة. ونتيجة لذلك، بدأت بعض المشاريع المعروفة في مجال التمويل اللامركزي وكذلك المؤسسات المالية التقليدية وبعض الحكومات في استكشاف الأصول المرمزة.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متعددة، وزيادة تنوع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل حواجز الدخول للمستثمرين في العقارات. تقوم هذه الدراسة بإجراء تحليل حالة لمثل هذه المشاريع، لاستكشاف مزايا وعيوب تصميم RWA العقاري وسوقه المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي الأصول والمستثمرين العقاريين في أمريكا الشمالية، فإن المناقشة المتعلقة بالسياسات واللوائح وظروف السوق ستدور بشكل رئيسي حول سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق ترميز الأصول في سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال واسع مليء بفرص الاستثمار. تظهر بيانات مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية بلغت 1.3 تريليون دولار، بينما يبلغ حجم سوق العقارات المدرجة العالمي 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق هدف واحد أو أكثر مما يلي: إنشاء منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، وجذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تتجلى هذه المنتجات بشكل أساسي في ثلاثة أشكال:

1. ملكية العقارات اللامركزية للتمويل.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. سيقوم بترميز الأصول العقارية كضمان.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ترميز الأصول ودمج blockchain يعززان شفافية الأصول العقارية والحكم الديمقراطي.

إذا كنت معتادًا على صناديق الاستثمار العقاري ( REIT )، فهي شركة تمتلك أو تدير أو توفر التمويل للعقارات المدرة للدخل. توفر صناديق الاستثمار العقاري فرصة استثمارية مشابهة للصناديق المشتركة للمستثمرين العاديين، مما يمنحهم فرصة للحصول على دخل قائم على الأرباح وإجمالي العائدات، ويساهم في نمو سوق العقارات في المنطقة. لدى صناديق الاستثمار العقاري وعقارات RWA تشابه في تقديم فرص استثمار عقاري متنوعة، مما يقلل بشكل فعال من عتبة الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية لا تقدم عادةً فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج التشغيل المركزي. على الرغم من ذلك، فإن تدقيق الأصول الصارم وهياكل الاستثمار لديها توفر خريطة طريق قوية لمشاريع RWA العقارية ضمن إطار تنظيمي صارم.

خلال تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدى العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادةً ما تتمتع مشاريع العقارات RWA بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد التعمق في الحالات المحددة، وجدت أنه بسبب اختلاف طرق الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في العمليات الفعلية.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع للسلع الحقيقية في العقارات للتحليل. تتبنى كل مشروع منهجيات مختلفة لترميز الأصول في سوق العقارات، وتعتبر الأكثر شعبية في مجالاتها الخاصة. من الجدير بالذكر أن هذه لا تزال مشاريع مبكرة، ولم يتم اختبار منتجاتها والتحقق منها في السوق على المدى الطويل والواسع.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو أحد أوائل مشاريع الأصول الحقيقية في سوق العقارات، يركز على جعل العقارات السكنية الأمريكية متاحة للاستثمار من خلال Ethereum وGnosis blockchain ( بشكل رئيسي على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وترميز الأصول التي تمتلك عقود ملكية وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات لجهات إدارة خارجية. بعد خصم النفقات، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقار المحدد على حاملي الرموز الخاصة به. على الرغم من أن RealT تشرف على عملية الترميز، إلا أنها قانونيًا تختلف عن الشركات التي تمتلك أصول العقارات. كما هو مذكور على موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ حاملو الرموز بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تمتلك عقود ملكية العقار. من المهم أن نلاحظ أنهم لا يفرضون على الإطلاق استثمار مشترك في العقارات التي يقدمونها إلى السوق. يمكن لحاملي رموز العقار الحصول على حصة من دخل الإيجار العقاري شهريًا، باستثناء احتياطي الصيانة الذي يبلغ حوالي 2.5% ورسوم الإدارة، والتي عادةً ما تكون حوالي 10% من القيمة.

كمثال على هذه الملكية في مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية للعقارات المرمزة هي 323,020 دولارًا، وسعر كل عملة هو 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 عملة. تولد هذه الملكية عائد إيجاري شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولارًا، يكون الربح الصافي الشهري 1,978 دولارًا، والدخل السنوي 23,736 دولارًا. وبالتالي، يحصل كل عملة على توزيع قدره 3.83 دولار، وعائد سنوي قدره 7.35%.

بالنسبة لهذه الملكية، تقدم RealT 100% من العملة، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى استثمار مشترك مع العملاء، وتحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار وباقي الرسوم، بينما تتقاضى منصة الاستثمار 2% فقط لتقنية ترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على البحث عن الملكيات المؤهلة وترميزها في السوق.

لكن، على الرغم من أن توزيع الملكية يساعد المستثمرين على تحمل المخاطر، إلا أنه يجلب أيضًا تحديات. تحدث المشكلة عندما تكون المصلحة المالية للمستثمرين صغيرة جداً، بحيث تصبح تكاليف إدارة الشركة غير قابلة للتطبيق. تفسر إحدى التقارير تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT وكالة لإدارة الممتلكات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من الممتلكات، فقد يقلل ذلك من تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، سيكون للإدارة غير الفعالة تأثير سلبي عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جداً، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار متسابقين على ظهور الآخرين. قد يتوقع هؤلاء الملاك أن يشرف المساهمون الكبار على ما إذا كانت الوكالة المعينة فعالة من الناحية المالية. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الحافز الكافي لاختيار الوكالة بشكل كامل أو للمشاركة في عملية الإشراف، كما قد يواجه العديد من المستثمرين صعوبة في الإشراف الفعال على الوكالة.

لقد اخترت أحدث عشرة عملات تم بيعها في سوق RealT، واستخدمت مستعرضات blockchain ذات الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، بحيث يكون سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، وهناك حوالي 500 حامل للعملات، حيث يتجاوز عدد حاملي عملتين 1,000 شخص. الآن، اجمع هذه البيانات مع عدد العملات لكل حامل لفهم نطاق استثمار مستثمري RealT.

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. هذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار، وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات المعاملات من محفظة RealT ( وعنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)، دفعت RealT ما يقرب من 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجار. تتراوح رسوم المنصة، وفقًا لتقلبات تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، بين 2.5٪ - 3٪ من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدار العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تفرض المشاركة في الاستثمار العقاري، وإذا تم اختيار الاستثمار، فلا توجد قيود واضحة أو إرشادات حول مستوى المشاركة، فإن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من إيرادات الإيجار لم يتم الكشف عنها بعد.

من منظور الهيكل التنظيمي، أنشأت RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أنشأت RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة. أخيرًا، تقوم RealT بإنشاء Series LLC المناسبة لكل عقار تم الاستثمار فيه. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل Series LLC عقارًا محددًا وعملة متناسبة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان عدم تأثير المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد على العقارات الأخرى أو تشغيل الشركة الأم تحت RealT.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

باركل

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات في جميع أنحاء العالم. يُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام هيكل AMM. يقدم Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، التي تُنشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن يتغير فترة تاريخ المبيعات وفقًا لتكرار تداول العقار. بعد إنشاء المؤشر، يحصل المستثمرون على فرصة للمضاربة على قيمة العقار، ويمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

تجنب هذه الطريقة المشكلات القانونية لـ Parcl، لأن التشغيل على المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يتساءل البعض ما إذا كان حقًا مشروع RWA عقاري، لأنه لا يت符合 المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فإنه مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، وقد حصل على استثمارات من بعض الأسماء الكبيرة في الصناعة. من المعقول تضمينه في المناقشة لإظهار التنوع المحتمل لـ RWA العقاري.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، والقيمة الإجمالية المقفلة حالياً هي 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الانتباه، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يومياً أقل من 50 شخصاً.

تُبسط منتجات Parcl وتُطور بسرعة. تصميم سوق الأسعار ومؤشرات Parcl Labs جيد وسهل الاستخدام.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

في مجال التشغيل، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق خطط استقطاب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا ودعم العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا يزال Parcl يحتفظ بصورة سوقية منخفضة نسبيًا، مع قاعدة مستخدمين صغيرة وحجم تداول محدود. ربما السوق لم يكن جاهزًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض شركات العملات المشفرة الكبرى أيضًا إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. في يوليو، أعلنت شركة بلوكتشين أن فريق عملتها الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. وقد اندمجت منصة الإقراض اللامركزية مع منصة واحدة لدعم قروض الرهن العقاري العقارية. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة تقتصر على الرموز التي تصدرها. في جوهرها، تشبه هذه الخدمة أكثر منتجات إقراض العملات، ولم تزد بشكل جوهري من سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA، يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص للمعاملة في ديلاوير. ثم، ستقوم Reinno بتمويل العقار